منتديات ورقلة لكل الجزائريين والعرب
السلام عليكم ورحمة الله وبركـاتـه

أهلا وسهلا في منتديات ورقلة لكل الجزائريين والعرب نحن سعداء جدا في منتداك بأن تكون واحداً من أسرتنا و نتمنى لك الأستمرار و الاستمتاع بالإقامة معنا و تفيدنا وتستفيد منا ونأمل منك التواصل معنا بإستمرار في منتديات ورقلة لكل الجزائريين والعرب و شكرا.

تحياتي

ادارة المنتدي

http://www.ouargla30.com


 
الرئيسيةالرئيسية  البوابة*البوابة*  التسجيلالتسجيل  دخولدخول  
أهلا وسهلا بك زائرنا الكريم، اذا كانت هذه زيارتك الأولى للمنتدى ، فيرجى التكرم بزيارةصفحة التعليمـات، بالضغط هنا .كما يشرفنا أن تقوم بالتسجيل بالضغط هنا إذا رغبت بالمشاركة في المنتدى، أما إذا رغبت بقراءة المواضيعو الإطلاع فتفضل بزيارة المواضيع التي ترغب .

شركة ضمان القرض العقاري

حفظ البيانات؟
الرئيسية
التسجيل
فقدت كلمة المرور
البحث فى المنتدى
Loading



هذه الرسالة تفيد أنك غير مسجل .

و يسعدنا كثيرا انضمامك لنا ...

للتسجيل اضغط هـنـا


منتديات ورقلة لكل الجزائريين والعرب :: °ღ°╣●╠°ღ°.. منتديات التعليم العالي والبحث العلمي ..°ღ°╣●╠°ღ° :: منتدى الجامعة و البحوث والمذكرات ومحاضرات

شاطر
الخميس 4 أكتوبر - 0:20
المشاركة رقم: #
المعلومات
الكاتب:
اللقب:
صاحب الموقع
الرتبه:
صاحب الموقع
الصورة الرمزية


البيانات
عدد المساهمات : 67723
تاريخ التسجيل : 11/06/2012
رابطة موقعك : http://www.ouargla30.com/
التوقيت

الإتصالات
الحالة:
وسائل الإتصال:
http://www.ouargla30.com


مُساهمةموضوع: شركة ضمان القرض العقاري



شركة ضمان القرض العقاري

شركة ضمان القرض العقاري
مقدمـــة:
حاول التقرير الحالي التكفل بالاهتمامات المعبر عليها في وثائق 23 جوان 2000 و6 ديسمبر 2001 و البنك العالمي، والمتعلقة بالاحتياجات السكنية للجزائر.
ترتكز هذه الوثائق على مايلي:
1- ليس للبنوك الرئيسية تجربة في مجال القرض الرهني السكني، وهياكلها بهذا الشأن ليست بعد ملائمة؛
2- الإشكالات القانونية و التنظيمية المتعلقة بحيازة الملكية و بعنوان الملكية تضر بالتمويل الرهني وتمثل خطرا على المقترضين، وعلى وجه الخصوص في مادة الإجراءات والتحصيل الرهني؛
3- التكاليف المرتفعة للسكن، مقارنة مع مداخيل البيوت ، تضع البنوك أمام أخطار قوية على القرض؛
4- ينبغي أن تعزز شركة إعادة التمويل الرهني وترفع مواردها؛
5- غياب أسواق رؤوس الأموال على المدى البعيد يشدد من صعوبة تجنيد الادخار من قبل البنوك الجزائرية؛
6- العناصر الآتية ينبغي أن تؤخذ بعين الاعتبار:
- زيادة القروض والخدمات المصرفية لصالح المشترين في مجال السكن؛
- السيطرة على القيمة وتقييم الأموال العقارية، بالأخص الأراضي العمومية؛
- تقوية التعاون بين مختلف الهيئات المعنية بإصلاح مسح الأراضي.
يبرز التقرير حول التشريع و التنظيم الجزائري المتعلق بالعقار وجود ترسانة قانونية تثير التفكير التالي:
- إنها ترتكز على عدة عناصر تشريعية مشتتة مما لا يسهل لا معرفتها ولا النفاذ لها.
- إن العديد من مكوناتها ينبغي أن تحين و أن تكيف مع إطار السوق العقارية الحرة وتمويلها.
- إن بعض عناصرها ينبغي أن تضاف للتمكين من السير الحسن للتمويل المتاح لمشتري السكن و إعادة التمويل الضروري لصالح البنوك لتسهيل اكتساب الملكية.




2- التشـــريع:
1.2 الإصلاح التشريعي:
- يوجد التشريع المطبق في مادة القانون العقاري في القانون المدني، في قانون الإجراءات المدنية ومجموعة الأوامر والمراسيم التشريعية والمراسيم التنفيذية والقرارات المسنة منذ الاستقلال.
2.2- القانون المدني وقانون الإجراءات المدنية:
دخل القانون المدني الحالي حيز التنفيذ في 05 جويلية 1975، أي في وقت سابق للتوجهات السياسية الحالية نحو المنافسة الحرة و السوق المتفتحة، بعض أحكامه في حاجة إلى إعادة النظر أو إلى التطور على اعتبار الظرف الحالي الجديد.
إضافة إلى ذلك، يوجد خارج القانون المدني عدد كبير من أحكام القانون المتعلق بالموضوع والخاصة بحق الملكية وطرق اكتسابها، والشهر والحقوق، وبالمسح وأغلب هذه الأحكام جاءت بعد إصدار القانون المدني.
دخل قانون الإجراءات المدنية الحالي حيز التنفيذ في 16 نوفمبر 1965، يعاد طبعه سنويا مع التعديلات التي أدخلت عليه، يوجد أيضا في مادة القانون العقاري، عدد من الأحكام التشريعية تتعلق بالإجراءات.
يعالج عدد كبير من الأوامر و المراسيم والقرارات القانون العقاري، وخلال تطور التوجهات المتخذة في الجزائر بشأن العقار في الأربعين سنة الماضية، اتخذت مختلف التدابير ثم عوضت أحيانا كلها ولكن أحيانا أخرى جزئيا فقط وفي بعض الحالات بموجب أحكام تندرج ضمن مواد قوانين المالية التي تصدر سنويا.
يتعين القيام بعملية جرد كل النصوص السارية المفعول وتنقيتها من النصوص عديمة الاستعمال والنصوص المتداخلة أو المتناقصة لجعلها سهلة النفاذ من قبل مستعملي القانون الذي ينظم العقار.




3- المتدخلون في المجال العقاري:
ومن بين المتدخلين في المجال العقاري، المتدخلون الآتون:
1.3– البنوك مؤسسات القرض:
تعرض سوق القرض الرهني في الجزائر على أنها سوق جديدة، في طور النشأة حيث ينشط القليل من المؤسسات المقرضة فيه.
يمنح القرض الشعبي الجزائري وبنك التنمية المحلية، وهما مؤسستان عموميتان قروضا رهنية منذ سنة أو سنتين، وقد أمضى مقرضون آخرون، مثل البنك الوطني الجزائري و البنك الخارجي مع شركة ضمان القرض العقاري اتفاقات إطارية يستشف منها أنها تتوجه نحو سوق القرض الرهني.
إضافة إلى ذلك ، فإن شركة ضمان القرض العقاري قد أمضت اتفاقية إذعان مع الشركة الجزائية لبنك، وهي بنك خاص.
وقد ساهم الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط منذ عدة سنوات في تمويل العقار بكيفية فعلية، وكان قد ساهم لمدة طويلة وحده في تمويل قطاع السكن.
ويبدو أن بعض البنوك الخاصة من بينها بنـك البركــة و الشركــة العامـــة- الجزائر – societe general algerienne دخلت سوق القرض العقاري على الأقل في العقار التجاري.
يدفع فحص التشريع إلى الاعتقاد أن البنوك وحدها والمؤسسات المالية هي التي تستطيع أن تمنح قروضا رهنية.
وبالفعل، فإن القانون رقم 90-10 المؤرخ في 14 أفريل 1990 المتعلق بالنقد و القرض يرتب القرض بفائدة ضمن عمليات القرض" ( المادة 112)، و الذي يمنعه على كل شخص طبيعي أو معنوي بغير بنك أو مؤسسة مالية (المادة 20) ويعرف المؤسسة المالية على أنها البنك الذي لا يستلم الودائع ( المادة 115).
ويتمتع بنك الجزائر بحقوق بنك ( المادة 108) ولكن ليس متدخلا في القروض الرهنية وكما سنرى ذلك فيما بعد، فإن البنوك تتمتع بصلاحية خاصة للعمل بالرهن.
وسيساهم تحفيز البنوك و المؤسسات المالية الخاصة في تشجيع السوق وجعل إعادة النظر في بعض الأحكام التشريعية ضروريا.
2.3- شركات التأمين:
في الكثير من الأنظمة الاقتصادية تتاح لشركات التأمين أموال على مدى طويل و التي يمكن أن تقرضها للسوق الرهنية.
ينبغي تسهيل تحفيز شركات التأمين للقروض الرهنية، نظرا لطول آجال هذه القروض في الجزائر.
3.3- الأشخاص الطبيعيون:
طبقا للمادة 120 من القانون 90-10 المؤرخ في 14 أفريل 1990 المتعلق بالنقد و القرض ، لا يمكن لشخص طبيعي أن يتعاطى بكيفية معتادة للقروض بمقابل.
إضافة إلى ذلك، فإن مادة في القانون المدني الجزائري و التي تعد من النظام العام، أي المادة 454 تنص على أن القرض بين الأفراد يكون دائما بدون أجر.
وهذا يمنع تلقائيا القرض الرهني بين الأشخاص الطبيعيين بالأكثر من ذلك بيع عقار سكني بعوض عن سعر البيع لصالح البائع.
( avec solde ou prix ou autre portant internet au profit du vendeur)
ويدرج البعض هذه القاعدة ضمن مبادئ دينية قرآنية، التي مع ذلك تحرم الربا ولا الفائدة . ينبغي إذن فحص الإطار التشريعيى الذي يضيق من القرض الرهني، بالنسبة للشخص الطبيعي بدقة.
وفي الإطار الذي قد تمنح فيه السلطات أولوية لتوسيع و تنشيط السوق الرهنية، فإن من الأهمية بمكان إعادة النظر في أحكام القانون المدني المتعلقة بالقرض.
4.3- شركة ضمان القرض العقاري:
انطلقت شركة ضمان القرض العقاري في أنشطتها خلال 1998 وقد قدمت أول تقرير لأنشطتها السنوية في 1999، تتولى هذه الشركة مهنة ضمان القروض الرهنية الممنوحة من قبل البنوك و المؤسسات المالية وتضمن التمويلات الرهنية الممنوحة في مجال السكن. ويتكون المساهمون فيها من البنوك وشركات تأمين، وهي تعد شركة تأمين.
تمنح شركة ضمان القرض العقاري للمقترضين الرهنيين ضمانا بسيطا ( موجه لتغطية حالة العسر النهائية للمقترض) وضمانا كليا ( موجه لتغطية حالة العسر المؤقتة أو التأخر في التسديد) مع الحق في الحلول في الحقوق الرهنية.
يمكن أن يتم تحقق الضمان الرهني أو العمل به، حسب اختيار المقرض أو على أثر حلول شركة ضمان القرض العقاري.
ويمكن لها كذلك أن تتكفل بتأمين الوفاة أو العطب المطلق للمقترض وكذا بالتأمين عن الحريق المتعلق بالأموال محل الرهن.
5.3- شركة إعادة التمويل الرهني:
المهمة الأساسية العمومية الاقتصادية التي أنشأتها الدولة في 1997 تتمثل في إعادة تمويل حافظات القروض الرهنية المؤمنة من قبل شركة ضمان القروض العقارية و الديون الرهنية الأخرى، وذلك بهدف تأمين التمويل على المدى البعيد بالنسبة للمقترضين الرهنيين.
وقد تصرفت شركة إعادة التمويل الرهني عن طريق القروض للمقترضين الرهنيين أكثر مما تصرفت عن طريق شراء كتلة ديون.
خلال سنة 2000 أمضت اتفاقيتين لإعادة التمويل مع القرض الشعبي الجزائري.
وبموجب هاتين الاتفاقيتين اقترض القرض الشعبي الجزائري من لدن شركة إعادة التمويل الرهني وخصص لها حلولا في حقوقه كدائن مرتهن.
ويتعلق الأمر بالنسبة لشركة إعادة التمويل الرهني بإعادة تمويل مع حق الرجوع بحيث يبقى البنك المدين الرئيسي لها بالنسبة للمبلغ المعاد تمويله.
وفي هذا الإطار فإن آلية الحلول المستعملة من قبل شركة إعادة التمويل الرهني لا تعاني من نقص بالفعل، فإن الحلول القانونية لا يمكن العمل بها في مثل هذه الحالة ، إذ أن الحلول الاتفاقية المدعى العمل بها لا يمكن في الحقيقة أن تكون ناجعة.
ولكي يمكن العمل بها، ينبغي إما لأحكام القانون المدني حول الحلول، على شركة إعادة التمويل الرهني أن تحل محل القرض المرتهن الأصلي، بمعنى تسدد عند دفع المقترضين الديون الرهنية محل المتدخل.
وفي إطار التدخل الممول بواسطة القروض، فيمكن لشركة إعادة التمويل الرهني أن تحدد سيناريو حيث تحصل على ضمان من البنوك الممولة على الديون المرهونة.
غير أن رهن الديون على النحو المقرر في القانون المدني يطرح إشكالات وضعه قيد العمل، ماعدا إذا كان المستفيد من الرهن مؤسسة مالية كما هو الأمر بالنسبة لشركة إعادة التمويل الرهني، فشراء كتلة الديون عملية صعبة التحقق في الإطار التشريعي الحالي.
وحسب المادة 441 من القانون المدني، فإن إحالة الديون لا يمكن أن يحتج بها حيال الغير على العموم وعلى المقترض نفسه إلا إذا قبلها هذا الأخير أو أخبر بها بعقد قضائي، عن طريق البريد الموصى عليه مثلا.
وتشمل إحالة الحق الضمانات التبعية ( المادة 243 من القانون المدني) ولكن في هذه الحالة ينبغي أن يقيد بقصد الإشهار ( المادة 90 من القانون المدني) وهذا القيد ينبغي أن يكون موضوع بيان على هامش التسجيل الأصلي، بالنسبة لكل عقار مرتهن، مما يجعل الإجراء شرط للاحتجاج بالإحالة في مواجهة الغير.
وهذه الإجراءات التي تنسجم مع الحالة التي يكون فيها قرض ممنوح، تصبح جد ثقيلة عندما نكون بصدد كتلة من الديون ولا يبدو أن القانون يتضمن إليه إحالة كتل ديون أو ديون مرهونة.
ينبغي الإشارة كذلك أن قانون التسجيل ( المديرية العامة للضرائب) يقرر في مادته 225 بأن حقا قدر 1% من مبلغ الدين المرسل يدفع عند الإحالة بمقابل ( فالعقود التي تثبت حلولا اتفاقيا معفاة من دفع هذا الحق حسب المادة 343 من قانون التسجيل، وقد يكون مناسبا فحص بعض التعديلات للأحكام التشريعية المطبقة على إحالة الديون لصالح شركة إعادة التمويل الرهني لتسهيل العمل بها.
إن تطبيق المادة 225 من قانون التسجيل يمكن أن يشكل عقبة كبيرة، ويتعين إعادة النظر في اتجاه إلغاء حقوق 1% هذه ذلك أن الإعفاء المنصوص عليه في المادة 343 يعمل به إلا إذا سددت شركة إعادة التمويل الرهني القرض الرهني لبنك الزبون لحساب المقترض المرتهن.
إضافة إلى ذلك، فإن تطبيق أحكام القانون المدني يمكن أن يؤدي إلى إشكالات عملية ( تسيير الحافظة، التحصيل، الإحتجاج بالإحالة لصالح شركة إعادة التمويل الرهني).
كذا ، فإن ضرورة تبليغ المقترض المرتهن ( 241 من القانون المدني) والقيد ضد العقار المرهون ( 904 من القانون المدني ) لجعل الإحالة يمكن الاحتجاج بها في مواجهة الغير على العموم، تخلق إشكالا في الوضعيات التي يكون فيها تسيير القروض الممنوحة موكل لبنك ( وهي وضعية عادة ما يحبذها الأطراف المعنية).
البنك على حقوق المستفيد من الامتياز وتوضيح آثار الرهن الإتفاقي المنشأ على هذه الحقوق.
لطالما أردت شراء كتاب اجراء مكالمة عبر النت ولكنك لم تستطع لانك لم تكن تملك رصيد
ويسمح كذلك المرسوم التنفيذي رقم 91-454 المؤرخ في 23 نوفمبر 1991 بالتنازل عن الأراضي التابعة للدولة للمورقين العموميين والخواص بقصد البناء، ودفتر الشروط المحرر لهذا الغرض يقرر ( المادة 18) أن المتنازل يصبح مالكا من يوم شهر عقد التنازل ويحق له أن يتخذ رهنا
( المادة 14) . ويستعمل دفتر الشروط تعبير التنازل CESSION) وتعبير الامتياز (CONCESSION) مما لا يمكن من التمييز.



7.1.4 البيــع بالإيجــــار
في سنة 2001 فوضت الحكومة الجزائرية الوكالة الوطنية لتحسين وتطوير السكن أمر إعداد و ترقية برنامجا جديدا لشراء السكنات سمي بالبيع بالإيجار.
وحسب هذا التصميم، فإن المعني يقدم حصة أولية تساوي على الأقل 25% من ثمن السكن، يدفع منه قسط 10% حال الموافقة على الطلب مما يمكنه من سند اكتتاب، و15% تدفع تسليم السكن مما يخول له حق في عقد توثيقي بالبيع بالإيجار
ويخضع المستفيد من البيع بالإيجار لقواعد الملكية المشتركة رغم أنه لا يصير مالكا إلا بعد أن يكون قد سدد الأقساط الشهرية المساوية لـ 75% من ثمن السكن، وأنه لا يمكن أن يتنازل عن حقوقه عن السكن قبل هذا الأجل.
غير أن المشرع يسمح له بالدفع المسبق لعدة أقساط شهرية، مما يمكن مبدئيا من تسديد كل الأقساط الشهرية الواجبة ويصبح بعدها مباشرة مالكا، ويستطيع إذن اتخاذ رهن وإنجاز بيع.
ويمكن أن نتصور أن البنك يقدم تسبيقا للمستفيد من البيع بالإيجار لتسديد أقساطه قبل حلول الأجل ويصبح بذلك مالكا يمكن له أن يرهن السكن لضمان القرض.
2.4 ملاحظـــات عـــامة
إن النصوص التشريعية والتنظيمية المتعلقة باكتساب سند ملكية صحيح ومفيد مبعثرة، وإذا كان القانون المدني يتضمن نصوصا مبدئية بهذا الشأن، فإن عددا معتبرا من النصوص تعد عمليا في نفس الأهمية موزعة في قوانين ومراسيم مختلفة ممتدة على عدة عشريات والتي تعود مسؤولية تصفيتها إلى وزارات مختلفة تتكامل بعضها البعض، وعادة ما تكون موضوع تفسيرات متناقضة.
أكيد أنه من المفيد أن تنقى هذه النصوص ويعرف بمختلف التدابير التشريعية والتدخلات والتناقضات.
ويمر تحقيق هذا الهدف بإحصاء دقيق للتشريع عبر العشريات العديدة، وإصلاحه بعد تنقيته من التدخلات أو التعارضات وجعله موضوع حملات شرح.
3.4 الشهر العقاري
3.4 مســح الأراضـــي
لإعطاء أثر لمختلف الأحكام التشريعية التي تمكن من تسجيل الحقوق، تمت المادة النظر في نظام الشهر العقاري.
وهذا النظام يرتكز على إعداد مسحا عاما للأراضي يطابق التشخيص البياني GRAPHIQUE)) للعقارات التي ستتخذ لتأسيس السجل العقاري الذي ينبغي أن يعكس كل إنشاء أو نقل لحق عيني على عقار.
2.3.4 أطراف العقد القابل للشهر
يشترط المرسوم 76- 63 المتعلق بتأسيس السجل العقاري لتحديد الأطراف شروط عديدة، وستلخص أدناه المعلومات التي ينبغي أن تؤخذ.
أ‌) الشخص الطبيعي
كل إجراء إشعار يجب أن يشتمل على ألقاب وأسماء وتاريخ ومكان الولادة وجنسية وموطن ومهنة الأطراف ويجب أن يصدق على ألقاب وأسماء وتاريخ ومكان الولادة وجنسية الأطراف موثق أو كاتب ضبط أو سلطة إدارية ( المادة 62)
وفيما يخص الشهادة بالوفاة، يجب الإشارة إلى الحالة المدنية ( التي تفترض في غياب التعريف أنها تشتمل على اللقب، الاسم، وتاريخ ومكان الولادة والجنسية) والتصديق عليها.
2.3.4 الأطراف في العقد القابل للشهر
إن الشروط التي يتطلبها المرسوم رقم 76-63 المتعلق بتأسيس السجل العقاري لتحديد الأطراف عديدة، وستلخص أدناه المعلومات التي ينبغي أن تؤخذ.
أ‌) الشخص الطبيعي

للتعريف بالشخص الطبيعي يشترط الإدلاء باللقب، الاسم، تاريخ ومكان الازدياد والجنسية. وينبغي أن يصادق عليها موثق أو كاتب ضبط أو سلطة إدارية، وينبغي كذلك تبيان الموطن والمهنة.
ويتعين أن يكون سن الشخص لا يقل عن تسعة عشرة سنة، ويمكن أن تمنح وكالة خاصة عن طريق الموثق.
ويتم إعداد الشهادة بتقديم مستخرج من شهادة الميلاد قائمة الصلاحية وكل وثيقة رسمية تثبت الجنسية.
وتشترط قاعدة تشريعية أخرى تبيان العناصر التي تمكن من تحديد الأهلية المدنية للأطراف، وهذه الوضعية الأخيرة تكون كذلك موضوع التصديق.
وهذه الشروط مقبولة ربما عندما يتعلق الأمر بالعقد التوثيقي، رغم أننا لا نعرف ما إذا كانت مستخرجات عقد الميلاد مكلفة أو صعبة الحصول عليها ولكن ليست دائما متاحة في كل الحالات. غير أن في بعض الأعمال غير التوثيقية المقدمة للإشهار غير ممكنة ( الأحكام القضائية).
ب) الشخص المعنوي
يتم التعريف بالشركات والجمعيات والنقابات والأشخاص الاعتبارية الأخرى بتسميتها ويشار فضلا عن ذلك بالنسبة للشركات إلى شكلها القانوني ومقرها، وبالنسبة للشركات التجارية يشار إلى رقم تسجيلها في السجل التجاري، والجمعيات إلى مقرها وتاريخ ومكان تصريحها، والنقابات إلى مقرها وتاريخ ومكان إيداع قوانينها الأساسية ( المادة 63).
وحسب مداخلة غرفة الموثقين، فإن الأشخاص الاعتبارية في طور التأسيس تمثل من قبل القائمين بالإدارة أو الممثلين القانونيين بموجب مداولة تخولهم هذه السلطة.
وهذا التعريف ينبغي كذلك أن يكون موضوع تصديق، وهذا التصديق يتم على أساس الأصل أو نسخة مطابقة لكل عقد يثبت التسمية والشكل القانوني والمقر الاجتماعي الحالي للشخص المعنوي، إذا تعلق الأمر بشخص مقره بالجزائر.
وفي حالة الشخص المعنوي الذي يكون مقره خارج الجزائر، فهذا التصديق يتم بناء على نفس الوثائق المسلمة والمصادق عليها من هيئة تمثيلية للجزائر، بمكان المقر، مرفقة بترجمة إلى العربية عندما تكون محررة بلغة أخرى وعلى أية حال فإن الشهادة تبين الوثائق التي انبنت عليها.
وهذه الشروط مطلوبة بدون التمييز بين المقرض الرهني والمقترض الرهني تعد مكرهة بالأخص عندما يتعلق الأمر بالمستثمرين الأجانب، ويبدو لنا أن كل الوثائق موضوع الشهر ينبغي أن تكتب باللغة العربية.
قد تكون هناك أحكام تسمح بالترجمة وهذا الجانب يبدو مهما في الحال بحيث غياب سند الملكية يسبب أضرارا أو عندما تظهر الحاجة إلى استعمال يقدم سند قديم.
3.3.4 إجــراءات الشهـــر
تتم الإشهارات عن طريق الإيداع المتزامن لأصلين أو لنسختين من العقد أو الحكم يعاد أحدهما إلى المودع بعد أن تمهر بتأشيرة المحافظ، و النسخة الأخرى يحتفظ بها في أرشيف المحافظة، وقد تقررت عدة آجال لإتمام هذه الإجراء.
يضطلع المحافظ العقاري بمسؤولية ثقيلة فيما يخص قبول الوثائق الضرورية، لتنفيذ التسجيل، وهناك مسار للتسوية في حالة التأجيل أو الرفض.
بعض التسجيلات يمكن أن تتم ببيان يحمل عبارة " إجراء قيد الانتظار" ( المادة 107 من المرســــوم 76-63) وعند استكمال سبب الانتظار ويتم التسجيل بأثر رجعي إلى تاريخ الإيداع الأصلي.
ويتسبب إجراء الانتظار هذا والتسوية التي تأتي فيما بعد في منازعات حول الترتيب وإشكالات بين الدائنين المرتهنين.
4.3.4 دور المحافظ العقاري
يقوم المحافظ العقاري بدور معتبر وتكمن وظيفته الأولى في ضمان تحقق عملية المحافظة العقارية بكيفية مناسبة ومطابقة للقانون، وهو مدعو إلى ممارسة رقابة شبه قضائية على قانونية الوثائق المقدمة للشهر.
في مجال آخر، يعتبر المحافظ العقاري ممثل السلطة الإدارية المختصة لمراقبة مراعاة بعض التزامات المالك التي يرفضها القانون أو التنظيم المنظم للعمران أو الأملاك العمومية، وفي حالة عدم مراعاتها من قبل المالك، فيكون للمحافظ الحق في رفض التسجيل المطلوب.
ومن جهة أخرى يلعب دور العون الجبائي لأن القانون يمنعه من تسجيل رهن يضمن تسديد مبلغ من المال دون أن يقدم له مستخرج صاف عن ضرائي المدين.
وعلى العكس من ذلك، فمادام من حق المحافظ أن يرفض التسجيل في حالة عدم مراعاة القانون، فإن ممارسة هذا الدور يؤدي إلى الإبطاء في حركة الأموال العقارية أو ينشئ مانعا للتمويل الرهني.
وهذا الدور المضاعف للمحافظ العقاري يكن أن يعاد النظر فيه، فينبغي أن تراقب الالتزامات التعاقدية أو القانونية للملاك من قبل متدخلين آخرين ( جهات قضائية، ضبط الإسكان ضباط العمران) ومجازاتها بكيفية أخرى غير رفض التسجيل وخاصة في هذا السياق حيث الإرادة السياسية تميل إلى تسهيل وتشجيع الملكية.




5- التأمينات العيني – الرهن الإتفاقي
1.5 المبلغ المضمون بواسطة الرهن والمساعدة الموازية للدولة
يستعمل القانون المدني الجزائري تعبير " الدين" المضمون للدلالة على الالتزام الرئيسي المكفول ( المواد 892-903-911و9345 من القانون المدني).
وتوضح المادة 909 من القانون المدني بأن الرهن يضمن كذلك للدائن استرداد مصاريف القيد بالمحافظة العقارية وتجديد القيد.
وحسب المادة 912 من القانون المدني، فإن الرهن يضمن كذلك ملحقات الدين بما في ذلك مصاريف الإجراءات.
ومن جهة، فإن حق التخصيص لا يبدو أنه يضمن إلا أصل الدين والصاريف المستحقة للدائن ( المادة 937 من القانون المدني)، أما الرهن الحيازة، فيضمن اصل الدين و مصاريف العقد الذي أنشأ الدين ومصاريف إنجازه عند الاقتضاء ( المادة 963 من القانون المدني) أما امتياز البائع على العقار فيضمن تسديد الثمن و ملحقاته ( المادة 999 من القانون المدني).
من الضروري التوضيح عن طريق تعديل المواد المذكورة أعلاه أو الإضافة إليها بجعل الرهن أو التأمينات الأخرى تضمن الفوائد الحاصلة إلى غاية التسديد التام، وكذا التسديد، وكذلك هو الأمر بالنسبة للعقوبات التأخيرية والمصاريف ( على الأقل المصاريف القضائية) المقدمة لتحصيل الدين.
ينص المرسوم التنفيذي رقم 74-308 المؤرخ في 4 أكتوبر 1994 على تقديم الدولة لمساعدة مالية عن طريق الصندوق الوطني للسكن وذلك لمساعدة البيوت على اقتناء ملكية.
إن المركز القانوني لهذه المساعدة يبدو لنا غامضا. مبدئيا، فهذه المساعدة لا تعوض من قبل البيت المستفيد ( إلا إذا انعدمت بعض الشروط).





الموضوع الأصلي : شركة ضمان القرض العقاري // المصدر : منتديات ورقلة لكل الجزائريين والعرب // الكاتب: محمود

بلغ الادارة عن محتوى مخالف من هنا ابلغون على الروابط التي لا تعمل من هنا



توقيع : محمود


التوقيع



الأحد 29 ديسمبر - 19:10
المشاركة رقم: #
المعلومات
الكاتب:
اللقب:
مشرف
الرتبه:
مشرف
الصورة الرمزية


البيانات
عدد المساهمات : 9758
تاريخ التسجيل : 06/08/2012
رابطة موقعك : http://www.ouargla30.com
التوقيت

الإتصالات
الحالة:
وسائل الإتصال:
http://houdib69@gmail.com


مُساهمةموضوع: رد: شركة ضمان القرض العقاري



شركة ضمان القرض العقاري

بارك الله فيك على الموضوع القيم والمميز





الموضوع الأصلي : شركة ضمان القرض العقاري // المصدر : منتديات ورقلة لكل الجزائريين والعرب // الكاتب: fouad

بلغ الادارة عن محتوى مخالف من هنا ابلغون على الروابط التي لا تعمل من هنا



توقيع : fouad


التوقيع
ــــــــــــــــ


<br>



الكلمات الدليلية (Tags)
شركة ضمان القرض العقاري, شركة ضمان القرض العقاري, شركة ضمان القرض العقاري,

الإشارات المرجعية

التعليق على الموضوع بواسطة الفيس بوك

الــرد الســـريـع
..
آلردودآلسريعة :





تعليمات المشاركة
صلاحيات هذا المنتدى:
لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى

BB code is متاحة
كود [IMG] متاحة
كود HTML معطلة

اختر منتداك من هنا



المواضيع المتشابهه