منتديات ورقلة لكل الجزائريين والعرب
السلام عليكم ورحمة الله وبركـاتـه

أهلا وسهلا في منتديات ورقلة لكل الجزائريين والعرب نحن سعداء جدا في منتداك بأن تكون واحداً من أسرتنا و نتمنى لك الأستمرار و الاستمتاع بالإقامة معنا و تفيدنا وتستفيد منا ونأمل منك التواصل معنا بإستمرار في منتديات ورقلة لكل الجزائريين والعرب و شكرا.

تحياتي

ادارة المنتدي

http://www.ouargla30.com


 
الرئيسيةالرئيسية  البوابة*البوابة*  التسجيلالتسجيل  دخولدخول  
أهلا وسهلا بك زائرنا الكريم، اذا كانت هذه زيارتك الأولى للمنتدى ، فيرجى التكرم بزيارةصفحة التعليمـات، بالضغط هنا .كما يشرفنا أن تقوم بالتسجيل بالضغط هنا إذا رغبت بالمشاركة في المنتدى، أما إذا رغبت بقراءة المواضيعو الإطلاع فتفضل بزيارة المواضيع التي ترغب .

بيع العقار المحجوز بالمزاد العلني

حفظ البيانات؟
الرئيسية
التسجيل
فقدت كلمة المرور
البحث فى المنتدى
Loading



هذه الرسالة تفيد أنك غير مسجل .

و يسعدنا كثيرا انضمامك لنا ...

للتسجيل اضغط هـنـا


منتديات ورقلة لكل الجزائريين والعرب :: °ღ°╣●╠°ღ°.. منتديات التعليم العالي والبحث العلمي ..°ღ°╣●╠°ღ° :: منتدى الجامعة و البحوث والمذكرات ومحاضرات

شاطر
الخميس 4 أكتوبر - 0:36
المشاركة رقم: #
المعلومات
الكاتب:
اللقب:
صاحب الموقع
الرتبه:
صاحب الموقع
الصورة الرمزية


البيانات
عدد المساهمات : 67722
تاريخ التسجيل : 11/06/2012
رابطة موقعك : http://www.ouargla30.com/
التوقيت

الإتصالات
الحالة:
وسائل الإتصال:
http://www.ouargla30.com


مُساهمةموضوع: بيع العقار المحجوز بالمزاد العلني



بيع العقار المحجوز بالمزاد العلني

بيع العقار المحجوز بالمزاد العلني
تمهيد:

بعد توقيع الحجز على العقار نهائيا ووضعه تحت يد القضاء ، تبدأ مرحلة جديدة و هي مرحلة تنفيذ الحجز و ذلك ببيع العقار المحجوز بالمزاد العلني و هي مرحلة تنطوي على سلسلة من الإجراءات أولها إجراءات التمهيد و إعداد العقار للبيع ، يقصد من خلالها التحضير لبيع العقار و ذلك بإعداد قائمة شروط البيع وإيداعها كتابة ضبط المحكمة المختصة للبيع ، و إنذار أصحاب الشأن بإجراءات الحجز بالإطلاع على هذه القائمة قصد إبداء ملاحظاتهم أو تقديم اعتراضاتهم وبعد ذلك يتم الإعلان عن البيع و النشر وهذا ما سنحاول توضيحه في المبحث الأول .
وعند الانتهاء من الإجراءات التحضيرية لبيع العقار المحجوز و الفصل في المنازعات التي قد تثور بشأن الحجز يجرى بيع العقار في المكان و الزمان المحددين لذلك ، وتختم اجراءات البيع برسو المزاد على من تقدم بأعلى عطاء، و إصدار حكم رسو المزاد ، هذا الأخير الذي يرتب عدة التزامات و حقوق في ذمة الراسي عليه المزاد وهذا ما سنعالجه في المبحث الثاني بالإضافة إلى بيع العقار المحجوز .
وفي الأخير فإن ما ينتج عن بيع العقار من ثمن فإن حق الدائنين في التنفيذ يتحول إلى هذا الثمن ليتم توزيعه بينهم توزيعا مباشرا إذا توافرت حالاته ، أو عن طريق الإتفاق فإذا لم يتوصلوا إلى ذلك يكون التوزيع عن طريق المحاصة و هذا ما سنبنيه في المبحث الثالث من هذا الفصل .

المبحث الأول : إعداد العقار للبيع :

إهتم المشرع بمرحلة ما بعد تسجيل أمر الحجز بمصلحة الشهر العقاري ، و قبل بيع العقار فوضع لها إجراءات تضمن بيع العقار بأحسن الشروط ، و أتاح فيها الفرصة لأصحاب الحقوق المقيدة عليه بالإشراك في هذا البيع ، و تتمثل هذه الإجراءات التي تتم في هذه المرحلة في إيداع قائمة شروط البيع و الإنذار بهذا الإيداع إلى أصحاب الحقوق لإتاحة الفرصة لهم للاعتراض على القائمة، والإعلان عن البيع .
المطلب الأول : إيداع قائمة شروط البيع و توجيه الإنذار :
أولا : إيداع قائمة شروط البيع :
يوجب القانون على المحضر القضائي القائم بالتنفيذ خلال الشهر الموالي لتسجيل أمر الحجز إذا لم يقم المدين بالوفاء ، أن يقوم بتحرير قائمة شروط البيع و يودعها كتابة ضبط المحكمة المختصة إقليميا بالبيع [1] ، هذا و لم ينص المشرع الجزائري على أي جزاء على عدم احترام المحضر القائم بالتنفيذ للميعاد المحدد لإيداع قائمة شروط البيع ، ولم يبين فيما اذا كان يترتب عن ذلك بطلان الإجراء أم لا ، عكس المشرع الفرنسي الذي اعتبر تجاوز الأجل القانوني مبطلا للإجراء دون حاجة إلى أي إثبات [2] ، كذلك المشرع المصري أوجب أن تودع القائمة بقلم كتاب المحكمة خلال تسعين يوما من تاريخ تسجيل التنبيه ، ويترتب على عدم الإيداع خلال هذه المدة سقوط التسجيل بقوة القانون و اعتباره كأن لم يكن، أي يعتبر التنبيه كأن لم يسجل [3] .
وقائمة شروط البيع هي ورقة تتضمن كافة البيانات التي تؤدي إلى التعريف الكامل والدقيق للعقار المطلوب بيعه، والأصل أن يعدها الدائن المباشر للإجراءات ، وقد نصت المادة 386 من ق ام على البيانات التي يجب أن تتضمنها قائمة شروط البيع و التي تتمثل في :
1- بيان السند التنفيذي الذي حصلت اجراءات الحجز بمقتضاه
2- بيان تبليغ الحجز و تاريخه مع التنويه بتسجيله و تاريخ هذا التسجيل ورقمه .
3- تعيين العقار المحجوز و بيان موقعه و حدوده ومساحته .
4- شروط البيع التي يرغب أن يتم البيع على ضوئها .
5- الثمن الأساسي وهو الثمن الذي يبدأ المزاد به أو الحد الأدنى الذي تنطلق منه المزايدة .
6 – تجزئة العقار إلى صفقات إن كان لها محل و عند الاقتضاء الترتيب الذي يجري به بيع تلك العقارات إذا تعلق الأمر بعدة عقارات محجوزة .
وشروط البيع هي جميع البنود التي توضع عادة في عقود البيع بالتراضي ، لكن في إجراءات الحجز يقوم بإعداد هذه الشروط الحاجز ، و تشمل عادة كيفية دفع الثمن و الضمانات التي يجب على الشاري أن يقدمها و الحقوق و الارتفاقات العائدة للعقار أو التي تثقله ، الظاهرة أو الخفية و القيود الشخصية الواقعة عليه كالإيجار و النص على أن الراسي عليه المزاد يجب أن يقبل العقار بالحالة التي كان عليها وقت تسلمه و الثمن الأساسي الذي لا يجوز أن ينقص عن الثمن الأساسي المقدر بخمسمائة (500)دج ، وهو ثمن زهيد جدا ويجب إعادة النظر فيه في إطار تعديل قانون الإجراءات المدنية ، وفي كل الحالات لا يجوز أن توضع بثور مخالفة للنظام العام و الآداب العامة [4] .
و لم ينص المشرع الجزائري على الوثائق أو المستندات التي يتوجب إرفاقها بالقائمة ، كما فعل المشرع المصري حيث أوجب أن ترفق قائمة شروط البيع بشهادة بيان الضريبة العقارية ، و السند التنفيذي الذي يباشر الحجز بمقتضاه ، والتنبيه بنزع الملكية و إنذار الحائز إن كان ، و شهادة عقارية بالقيود الموجودة على العقار لغاية تسجيل أمر الحجز و ذلك حتى يتمكن من تبليغ أصحاب الحقوق بإيداع القائمة ، كما لم يرتب المشرع أي أثر بالنسبة للقائمة التي لم تتضمن بيانا من البيانات المنصوص عليها في المادة 386 من ق إم وبالتالي يتمسك بالقواعد العامة للبطلان ، وعليه يكون الإجراء باطلا إذا شابه عيب جوهري ترتب عليه ضرر، ويزول البطلان إذا تنازل عنه من تقرر لمصلحته [5] ، وتحرر قائمة شروط البيع في شكل مسودة و يوقع عليها كاتب الجلسة المعين لمسك جلسة البيع بالمزاد العلني ، و بذلك يسجل الحجز بجدول المحكمة و تصبح هي المختصة وحدها بأي طلب يتصل بإجراءات التنفيذ على العقار .
ثانيا – توجيه الإنذار بالإطلاع على قائمة شروط البيع :
بعد تحرير وإيداع قائمة شروط البيع فإنه يجب على المحضر القضائي وفي خلا ل خمسة عشر يوما التالية لإيداع قائمة شروط البيع أن يوجه إنذارا إلى كل من المحجوز عليه و الدائنين المسجلين في شهادة القيد المسلمة بعد تسجيل الحجز و ذلك في مواطنهم المختارة ، وورثة من يتوفى من الدائنين المذكورين ويعلم أولئك الورثة جملة في موطنهم المختار أو في موطن المتوفى يبلغهم فيه بالإطلاع على قائمة شروط البيع بكتابة ضبط المحكمة .
والهدف من هذا الإنذار هو تمكينهم من إبداء ملاحظاتهم حول محتوى دفتر الشروط و بما أن المشرع نص على وجوب تقديم دفتر الشروط لمراقبته من طرف الدائنين و المحجوز عليه فيتعين كذلك إعطاؤهم فرصة و مهلة كافية لتقديم ملاحظاتهم ، و هو ما تضمنته أحكام المادة 387 من قانون الإجراءات المدنية و التي نصت على أنه يتعين على المعنيين الذين أرسل إليهم الإنذار أن يطلعوا على قائمة شروط البيع ، ولمن له اعتراض أن يقدمه للكاتب ، و يقوم هذا الأخير بإدراجها في قائمة شروط البيع ، و ذلك قبل المزايدة بثمانية أيام على الأقل ، وقد أجاز القانون الفرنسي حق تقديم الملاحظات على دفتر الشروط ليس فقط للذين نص عليهم ، بل يمتد أيضا إلى الدائن العادي و الغير بصفة عامة من الذين يزعمون أن لهم حقوق عينية على العقار كحق الإنتفاع أو حق الإرتفاق على العقار أو المستأجرين للعقار المحجوز ، فهؤلاء كلهم لهم الحق في اقتراح تغييرات في قائمة شروط البيع و يعترف لهم بإمكانية ممارسة هذا الحق إلى غاية يوم المزايدة ولا يخضعون عند ممارسة هذا الحق للأجل الذي يخضع له الأشخاص الذين أرسل إليهم الإنذار، بالإضافة إلى ذلك فإنه سمح للقائم بالتنفيذ بتقديم ملاحظاته رغم أنه هو محرر الدفتر .
و في نفس الوقت و عند إيداع دفتر الشروط ، يقوم كاتب المحكمة بتحرير محضر إثبات الإيداع ويحدد جلسة للنظر فيما يحتمل تقديمه من الاعتراضات على قائمة شروط البيع كما يحدد جلسة للبيع في حالة عدم تقديم اعتراضات على القائمة.
و الجزاء المرتب على عدم توجيه الإنذار بقائمة شروط البيع لذوي الشأن أو ورثتهم هو عدم جواز الاحتجاج بإجراءات التنفيذ على من لم يحدث إنذاره وبناء عليه إذا لم يوجه الإنذار لأحد الدائنين ذوي الحقوق المقيدة على العقار مثلا فإن إجراءات الحجز لا يكون لها أثر بالنسبة له و من بينها الحكم بإيقاع البيع ، فلا يترتب على هذا الحكم تطهير العقار من هذا القيد .
المطلب الثاني : الإعلان عن البيع :
الإعلان عن البيع أو النشر ، هو وسيلة لإعلام الجمهور و دعوة المزايدين للتقدم لعملية البيع بالمزاد العلني ، و حتى يتمكن الجمهور من معرفة كل ما يتعلق بهذه المزايدة ، فقد أوجبت المادة 389 من ق ام على كاتب الجلسة بالمحكمة التي تباشر أمامها إجراءات بيع العقار المحجوز ، القيام قبل ثلاثين يوما على الأكثر وعشرون يوما على الأقل ، بنشر مستخرج من قائمة شروط البيع موقع عليه من طرفه في إحدى الصحف المقررة للإعلانات القانونية [6] ، بدائرة اختصاص المجلس القضائي الكائن بدائرته العقار ، فإن لم توجد بدائرة المجلس الأقرب كما يقوم بلصق هذا المستخرج على الباب الرئيسي للعقار المحجوز وعلى اللوحة المعدة للإعلانات بالمحكمة الكائن بدائرتها محل البيع و في حالة تعدد العقارات المطلوب بيعها ، فبكل محكمة أخرى يقع في دائرتها عقار من العقارات المطلوب التنفيذ عليها .
ويجب أن يتضمن المستخرج المخصص للإعلان على البيانات التي نصت عليها المادة 389 من ق إم والتي تتمثل فيما يلي :
1- أسماء و ألقاب و موطن الخصوم أو مواطنهم المختارة .
2- بيان العقارات وفق ما ورد في قائمة شروط البيع .
3- الثمن الأساسي للعقار و الذي ستبدأ به المزايدة .
4- يوم وساعة ومكان المزايدة .
5- تعيين المحكمة التي ستجري أمامها المزايدة .
والهدف من الإعلان هو جلب عدد أكبر ممكن من المشاركين في المزايدة لضمان تحقيق أعلى ثمن .
و يجوز تضييق الإعلان ن أو زيادته عن طريق النشر الإضافي ، كالنشر في أكثر من صحيفة أو الإعلان في أماكن أخرى غير التي ذكرت و على الأخص بالمناداة في الأسواق المجاورة ، ويكون ذلك بأمر من رئيس المحكمة غير قابلة للمعارضة بناء على طلب مباشر الإجراءات أو المدين أو ممن يهمهم الأمر.
وتقدر مصاريف الإجراءات لتنفيذ الحجز العقاري من طرف القاضي المنتدب لهذا الشأن كما يعلن عن هذا التقرير في جلسة علنية قبل افتتاح المزايدة وينص عليها في محضر المزايدة .
ونلاحظ أن المشرع لم يحدد موقفه من احترام متطلبات الإعلان عن البيع من حيث مضمونه و المهلة المحددة للبيع .
وفي غياب النص يتعين الرجوع إلى أحكام صحة الإجراءات الجوهرية و هل يجوز للمحكمة أن تثير بطلان الإعلان عن البيع من تلقاء نفسها أو لابد أن يكون ذلك من قبل صاحب الشأن في الجلسة و قبل افتتاح المزايدة ؟
ونحن في ذلك نرى أن عدم اتخاذ إجراء من هذه الإجراءات ، من شأنه أن يرتب البطلان طبقا للقواعد العامة ، فلا يجوز التمسك به إلا ممن شرع لمصلحته كما لا يجوز التمسك به من الشخص الذي تسبب فيه ، أو عند تحقق الغاية من الإجراء الباطل .
و يجب أن يفصل القاضي المنتدب في اليوم المحدد للبيع قبل افتتاح المزايدة ، فإذا حكم برفض الطلب أجرى المزايدة ، أما في حالة تقرير بطلان اجراءات الإعلان فإنه تؤجل المحكمة البيع إلى يوم تحدده لذلك مع الأمر بإعادة اجراءات الإعلان الباطلة ، وتكون نفقات إعادة الإعلان على حساب الكاتب أو المحضر المتسبب في هذا البطلان.
المطلب الثالث : المنازعات الفرعية في التنفيذ على العقار :
نظرا لأهمية اجراءات الحجز على العقار و قائمة شروط البيع فإنه تتخلله عدة منازعات قد تؤدي إلى تعطيل إجراءات الحجز ، إلى جانب بعض العارض التي قد تؤدي هي أيضا إلى تعطيل إجراءات الحجز العقاري، لم ترد في قانون الإجراءات المدنية نصوص خاصة بها و لم ينظمها على حدى ولم يبين كيفية الفصل فيها بدقة ، على خلاف قانون الإجراءات المدنية الفرنسي الذي خصص لطوارئ الحجز قسما كاملا من المادة 718 إلى 748 ق ام فرنسي ، ولذلك سنحاول تسليط الضوء في هذا المطلب لأهم المنازعات الفرعية التي قد تتخلل الحجز على العقار وفقا للقانون الجزائري.
أولا – إعتراض المحجوز عليه أو الدائنين المسجلين في شهادة القيد أو الورثة:
لقد أوجب القانون على المحضر القضائي أن يقوم خلال 15 يوما التالية لإيداع قائمة شروط البيع بإخبار المحجوز عليه و الدائنين المسجلين في شهادة القيد أو الورثة بإيداع قائمة شروط البيع ، والغاية من تبليغ ذوي الشأن هو ضمان عرض العقار للبيع بأفضل الشروط بغية حماية مصلحة المدين و مصالح باقي الدائنين و هذا الضمان لا يتحقق إلا بإعطاء هؤلاء حق الرقابة على قائمة شروط البيع و الإعتراض على ما ورد فيها من شروط ، و يرفع الإعتراض من قبل الأشخاص الذين ورد ذكرهم في نص المادة 387 من ق إم و الذين يوجه لهم الإنذار بإيداع قائمة شروط البيع و هم : المحجوز عليه و الدائنين المسجلين في شهادة القيد أو الورثة ، كما يكون الإعتراض من قبل كل من له مصلحة حتى و لو لم يحصل توجيه الإنذار إليه مثل الدائن العادي ، أو مالك العقار المجاور حتى ولو لم يحصل على حق الإرتفاق ، و لم ينص عليه في قائمة شروط البيع [7]، لأنه لا يتصور حرمانهم من إثارة هذه المنازعات لأنهم لم يعلموا بإيداع قائمة شروط البيع و يكون الإعتراض من حيث موضوعه إما بملاحظات على شروط البيع أو يتعلق ببطلان الإجراءات السابقة أو بطلبات تتعلق بالتنفيذ .
فيجوز الإعتراض بملاحظات على شروط البيع تهدف إلى إلغاء بعض الشروط المخالفة للنظام العام كتمييز دائن على غيره من الدائنين بدون وجه حق أو استبعاد بعض الأشخاص من المزايدة دون مبرر قانوني ، أو تهدف إلى تعديلها كطلب تعديل الثمن الأساسي أو طلب تجزئة العقار إلى صفقات حتى يسهل بيعه أو العكس إذا كانت القائمة قد جزأته على نحو يهبط ثمنه ، أو بإضافة شروط كطلب صاحب حق الإنتفاع أو الإرتفاق أو المستأجر الإشارة في الشروط إلى حقوقهم حتى لا ينازعهم المشتري فيها .
كما يمكن التمسك بواسطة الإعتراض بأوجه البطلان المتعلقة بالإجراءات السابقة على الجلسة المحددة لنظر الاعتراضات سواء كان العيب يمس مقدمات التنفيذ أو بسبب يتعلق بأشخاص التنفيذ كانتقاء صفة أو أهلية أحد الأطراف أو يتعلق السبب بمحل التنفيذ كالتنفيذ على العقار قبل التنفيذ على المنقول ، أو تعلق السبب بالشكل كنقص في بيانات التنبيه بنزع الملكية أو إنذار الحائز أو قائمة شروط البيع .
و يقدم الإعتراض من يوم إيداع قائمة شروط البيع إلى ما قبل الجلسة المحددة للبيع بثمانية أيام على الأكثر ، و العلة من ذلك هو تمكين ذوي الشأن من الإطلاع على الاعتراضات قبل الجلسة للرد عليها حال انعقادها ، و للمحكمة النظر فيها قبل جلسة البيع بيوم واحد على الأقل ، فكل من أنذر بقائمة شروط البيع يسقط حقه في التمسك بالبطلان بفوات ميعاد الإعتراض ، أما الذين لم ينذروا بإيداع القائمة سواء مما كان يجب إنذارهم أم لا ، فإنه يسقط حقهم في التمسك بالبطلان عن طريق الإعتراض على القائمة و لكن يجوز لهم المنازعة في التنفيذ عن طريق رفع دعوى أصلية ببطلان التنفيذ [8] ، و يقدم الإعتراض بالتصريح به لدى كتابة ضبط المحكمة المختصة بالتنفيذ ، وتنظر المحكمة في الإشكالات في الجلسة المحددة لها [9] ، و إذا تبين من الاعتراضات مبررا قوى يدعو إلى تأجيل المزايدة إلا تاريخ آخر بسبب الاعتراضات و المنازعات على قائمة شروط البيع ، جاز تأجيل المزايدة إلى تاريخ آخر يحدده الحكم الفاصل في هذه المنازعات ، مع وجوب تسجيله في نسخته الأصلية في ذيل شروط قائمة البيع .
ثانيا : رفع دعوى الفسخ ( اعتراض بائع العقار أو أحد المقايضين ) :
تنص المادة 388 من ق ام على أنه إذا كان من بين الدائنين بائع العقار المحجوز إلى المدين أو أحد المقايضين به [10] ، فيوجه إليه الإنذار بأنه إذا لم يرفع دعواه ضد المحجوز عليه بفسخ البيع أو المقايضة أو عدم مباشرته إعادة البيع بالمزاد العلني و التأشير بذلك على قائمة شروط البيع قبل يوم البيع بثمانية أيام على الأقل ، فإن حقه في رفع دعوى الفسخ يسقط قبل الراسي عيه المزاد ، و هذا السقوط يؤدي إلى عدم الاحتجاج بالفسخ على من يحكم بإيقاع البيع عليه و لكن هذا لا يحول دون الاحتجاج بامتياز البائع لأن البائع في هذه الحالة يعتبر من أرباب الديون المقيدة، الذين يخبرون بإيداع القائمة ما دام حق امتيازه مشهر بالقيد قبل تسجيل أمر الحجز [11] ، و يسري كذلك هذا السقوط على من لهم الحق في مباشرة إعادة البيع إذا لم يؤشر بذلك .
و يقدم هذا الطلب في شكل اعتراض على قائمة شروط البيع من جانب صاحب المصلحة أي البائع أو المقايض أمام المحكمة التي تباشر أمامها اجراءات بيع المحجوز ، و مقتضى ذلك أن ترفع دعوى الفسخ بالطريق المعتادة لرفع الدعوى و أمام المحكمة المختصة بها ، فإذا رفعت دعوى الفسخ ضد المحجوز عليه لعدم دفع الثمن و كانت دعواه مستوفاة الأوضاع القانونية فتوقف اجراءات البيع بالنسبة للعقار المرفوعة بشأنه هذه الدعوى أي دعوى الفسخ أو إعادة المزايدة .
ثالثا - طلب تجزئة البيع :
يجوز للمحجوز عليه طبقا لنص المادة 383 من ق ام عند اطلاعه على قائمة شروط البيع أن يحتج على عدم تجزئة العقار ، و أن يطلب النص في اجراءات التنفيذ على أن يكون بيع العقارات المحجوزة بعد تجزئتها متعاقبا حتى يتسنى له الحصول من كل منها على الثمن الأربح ، بشرط أن لا يكون محل الحجز أموالا تابعة لاستغلال اقتصادي واحد ، لأن وحدة الإستغلال تقتضي بيعها معا ، ويقدم طلب تجزئة البيع إلى المحكمة التي ستباشر البيع ، وتقضي فيه في أول جلسة ممكنة و ينبغي أن لا تتجاوز الفترة ما بين الجلسة المذكورة و بين المزايدة أربعين يوما على الأكثر فإذا غلبت المحكمة وجهة نظر المحجوز عليه أو أي شخص له المصلحة في ذلك، وحكمت لصالحه ، قام المحضر القضائي بتجزئة العقار وفقا للحكم ، و ألحق محضر التجزئة بقائمة شروط البيع في شكل مسودة يوقع عليها كاتب الجلسة تضاف إلى بيانات شروط البيع الذي ينشر للجمهور [12] ، ويذكر في الحكم الصادر بهذا الإجراء ترتيب بيع الأموال المحجوزة ، فإذا كان ثمن أول عقار بيع بالمزاد غير كاف لوفاء دين مباشر التنفيذ ينتقل مباشرة إلى المزايدة على العقارات الأخرى بالتتابع ( المادة 383 فقرة أخيرة من ق إم).
رابعا - دعو ى استحقاق العقار المحجوز الفرعية :
لم ينظم المشرع الجزائري دعوى الاستحقاق الفرعية على عكس نظيره المصري ، و هي الدعوى التي يرفعها الغير أثناء اجراءات التنفيذ على العقار يطلب فيها الحكم ببطلان هذه الإجراءات مع استحقاق العقار الذي يجري التنفيذ عليه استحقاقا كليا أو جزئيا فهي تقابل دعوى الاسترداد بالنسبة للمنقولات المحجوزة ، فطلب البطلان طلب تابع للطلب الأصلي و هو الحكم بالملكية و منه فإنه لا يجوز التمسك في هذه الدعوى بأوجه بطلان لا تتعلق بملكية طالب الاستحقاق كعدم إنذار الحائز مثلا [13] ، لأن البحث في هذه الدعوى ينصب بصفة أساسية على سند الملكية للمدعي باعتبار أن مناط صحة إجراءات التنفيذ أن يكون المال المنفذ عليه ملكا للمدين ، لذلك يشترط حتى تكون دعوى استحقاق فرعية ما يلي :
1- يجب أن تكون ثمة منازعة في التنفيذ حتى تعتبر دعوى فرعية في التنفيذ فترفع بعد بدء اجراءات التنفيذ على العقار بتسجيل أمر الحجز بمكتب الرهون و قبل صدور حكم إيقاع البيع و إلا كانت دعوى استحقاق عادية .
2- أن يتعلق الطلب فيها باستحقاق العقار الذي يجري التنفيذ عليه و بطلان اجراءات التنفيذ ، فإذا رفعت دون طلب إبطال اجراءات الحجز تعتبر دعوى استحقاق أصلية .
3- يجب أن يختصم فيها المنفذ عليه وجميع الدائنين المنفذين المثبتون بالشهادة العقارية المسلمة من أمين مكتب الرهون حتى يتسنى الاحتجاج عليهم ببطلان الإجراءات ، و يترتب على عدم اختصام هؤلاء ، عدم اعتبار الدعوى دعوى استحقاق فرعية ما لم يتدخلوا فيها طبقا للقواعد العامة.
و يغنى عن البيان أن دعوى الاستحقاق الفرعية يجب أن ترفع من الغير الذي لا يعتبر طرفا في التنفيذ أمام قاضي التنفيذ في القانون المصري باعتبارها منازعة موضوعية في التنفيذ و في أي مرحلة وصلت إليها اجراءات التنفيذ حتى إيقاع البيع فهي لا تتقيد بميعاد الإعتراض على قائمة شروط البيع .
ولا يترتب على رفع دعوى الاستحقاق الفرعية وقف اجراءات البيع عكس لما هو عليه في دعوى استرداد المنقولات المحجوزة إذ يوقف القائم بالتنفيذ البيع بعد الحجز إذا ادعى الغير ملكية المنقولات المحجوز عليها و كان طلب الاسترداد معززا بأدلة كافية ، وإنما يطلب من قاضي التنفيذ وقف الإجراءات إذا اشتملت عريضة الدعوى على بيان المستندات المؤيدة لها أو على بيان دقيق لأدلة الملكية أو وقائع الحيازة التي تسند إليها و يجب على القاضي الذي ينظر الدعوى أن يقضي في الطلب في أول جلسة لها و إذا حل اليوم المحدد للبيع قبل هذه الجلسة فعليه أن يقضي بالوقف .
مع ملاحظة أن رفض طلب الوقف و الإستمرار في البيع من شأنه أن يشكل سببا للطعن بالبطلان في حكم رسو المزاد [14]، ويظل وقف الإجراءات ساريا حتى يقضي في دعوى الإستحقاق .
إذا حكمت المحكمة بقبول دعوى الإستحقاق فإنها تقضي باستحقاق العقار للمدعي و بطلان الإجراءات بالنسبة للجزء الذي حكم باستحقاق المدعي له ، لأن الحكم بالملكية لمدعيها يعني أن إجراءات التنفيذ اتخذت على عقار غير مملوك للمنفذ عليه
ونظرا لعدم تنظيم هذه الدعوى في القانون الجزائري فإن الدكتور محمد حسنين يرى بأنه يمكن مباشرة هذه الدعوى لأن القواعد العامة لا تمنعها ، وترفع أمام المحكمة المختصة نوعيا و محليا بحسب القواعد العامة ، ويختص قاضي الأمور المستعجلة بالفصل في طلب وقف الإجراءات و أن الحكم فيها سواء بالقبول أو الرفض يخضع للقواعد العامة من ناحية نسبية أثره و مواعيد الطعن فيه و إجراءاته و نسبية أثر الطعن كما في دعوى الإستحقاق الأصلية [15]، أما الأستاذ الغوثي بن ملحة فيرى أنه يمكن تطبيق نفس الإجراءات التي نصت عليها المادة 377 من ق ام الخاصة بدعوى الإسترداد الخاصة بالحجز على المنقول نظرا للفراغ القانوني الذي يلاحظ على النصوص التي تحكم الحجز العقاري في قانون الإجراءات المدنية الجزائري [16].

المبحث الثاني : اجراءات بيع العقار بالمزاد العلني :

بعد إعداد العقار المحجوز للبيع ، يتم بيعه بالمزايدة العلنية ، و تنتهي المزايدة برسو المزاد على من تقدم بأعلى عطاء و الذي يصد ر بشأنه حكم رسو المزاد يتضمن جميع الإجراءات التي مر بها الحجز ، و يرتب هذا الأخير إلتزامات على الراسي عليه المزاد إلا أنه قد تطرأ على البيع طواريء تمنع من حصول الدائن الحاجز والدائنين المشتركين في الحجز من استفاء ديونهم المستحقة مما يؤدي إلى إعادة بيع العقار باتباع اجراءات مزايدة جديدة .

المطلب الأول : جلسة البيع و إجراءات المزايدة :
أولا - تحديد جلسة البيع و مكانها :
تجري المزايدة حسب المادة 390 فقرة 01 من ق ام في المكان و اليوم المحددين ، بحضور الدائنين المقيدين و المحجوز عليه ، وإن اقتضى الأمر بعد إعلانهم بميعاد عشرة أيام على الأقل من يوم مباشرة اجراءات النشر و التنبيه عليهم بحضور المزايدة .
و بناء على النص فإن يوم المزايدة يكون هو اليوم المحدد للبيع في محضر إيداع قائمة الشروط و الذي يحدده رئيس المحكمة ، وحسب نص المادة 387 من ق إم ، أنه إذا ثبت للقاضي سبب جدي يقتضي توفره تأجيل المزايدة إلى تاريخ لاحق حكم بتأجيل جلسة المزايدة إلى تاريخ لاحق و يذكر ذلك التاريخ في الحكم ويسجل الحكم بنسخته الأصلية على ذيل قائمة شروط البيع ( المادة 387 فقرة أخيرة من ق إم ).
و يلاحظ أن المشرع الجزائري لم يحدد الأسباب التي قد تؤدي إلى تأجيل المزايدة على خلاف المشرع الفرنسي بل اكتفى بوضع قاعدة عامة في المادة 387 من ق إم و ترك أمر تقديرها إلى سلطة القاضي ، ويمكن إجمال الأسباب المؤدية للتأجيل فيما يلي :
1- يجوز للقاضي الحكم بالتأجيل بناء على طلب كل ذي مصلحة إذا قدم سببا قويا في ذلك واقتنع برجاهة الأسباب التي يبنى عليها الطلب كأن يكون المدين في سبيله للوفاء أو يكون الزمان المحدد للبيع غير مناسب ، وللمحكمة أن ترفض طلب التأجيل ادا لم يشفع الطلب بما يبرره
2- على القاضي أن يؤجل البيع إذا اتضح له أن أحدا ممن يوجب القانون إعلانهم بقائمة شروط البيع طبقا للمادة 387 من ق إم لم يعلن بها ، و هذه الحالة يثيرها من تلقاء نفسه لأن القانون يوجب عليه التأكد من ذلك قبل بدء المزايدة ، و يؤجل المزايدة لإنذار من لم يوجه له الإنذار
3- إذا أمر القاضي عند فصله في الإشكال المتعلق بإجراء من الإجراءات التمهيدية للبيع بإعادته كالأمر بإعادة الإعلان عن البيع .
4- إذا لم يتقدم للشراء أي أحد أو ما قدم من العروض غير كاف فإنه يحكم بتأجيل المزايدة طبقا للمادة 392 من ق إم .
هذا و لم يضع القانون حدا أدنى أو أقصى لمدة الأجل ، فترك أمر تحديدها لسلطة القاضي يقدرها بناء على الظروف التي دعت إلى تأجيل المزايدة ، ومن ثمة فالتاريخ الذي يذكره القاضي في الحكم لإجراء المزايدة بعد تأجيلها يكون صحيحا وجب على ذوي الشأن احترامه مهما كان و لا يرتب القانون على ذلك أي أثر، إلا ما نصت عليه المادة 390 من ق إم على أنه إذا دعت أسباب قوية أدت إلى عدم إجراء المزايدة خلال ستة أشهر من تاريخ تسجيل أمر الحجز بمكتب الرهون ، وجب استخراج شهادة عقارية تكميلية للقيود التي حدثت بعد تسليم الشهادة العقارية الأولى ، والفائدة من هذا الإجراء هو حماية أصحاب الحقوق المقيدة بعد قيد أمر الحجز ، و الذين لو يدرجوا في الشهادة العقارية الأولى و بهذا الإجراء يمكنهم استيفاء حقوقهم بعد سداد حقوق الحاجز .
وعند تأجيل جلسة المزايدة إلى جلسة أخرى ، فإنه تتخذ إجراءات نشر جديدة بالأوضاع السابق بيانها بالمادة 389 من ق إم .
وتجري المزايدة بجلسة الحجوز العقارية بالمحكمة طبقا لنص المادة 390 من ق إم غير أن هناك مسألة محل خلاف في القضاء تتعلق بالاختصاص النوعي للمحكمة ، التي تباشر فيها إجراءات البيع ، ومصدر هذا الخلاف يرجع إلى غموض النصوص القانونية الواردة في قانون الإجراءات المدنية و تناقضها مع نص المادة الأولى من نفس القانون ، ذلك أن المادة الأولى تقضي باختصاص المحاكم المنعقدة في مقر المجالس القضائية فيما يتعلق بالحجز العقاري دون التطرق إلى بيعه قضائيا ثم تتكلم عن حجز السفن و الطائرات و بيعها قضائيا ، مما قد يؤدي إلى الفهم أن اختصاص هذه المحاكم ينحصر في إجراءات الحجز دون البيع ، و يتجلى هذا الفهم أكثر وضوحا بالنص باللغة الفرنسية [17]، و رغم أن المشرع الجزائري قد نظم إجراءات الحجز على العقار وبيعه قضائيا في القسم الثاني من الباب السادس من الكتاب السادس من قانون الإجراءات المدنية تحت عنوان الحجز العقاري مما يفهم أن ما قصده المشرع من اختصاص المحاكم المنعقدة في مقر المجالس القضائية بقضايا الحجز العقاري طبقا للمادة 08 فقرة أخيرة يتعلق بإجراءات الحجز على العقار و بيعه قضائيا على السواء ، إلا أن هناك نص آخر يثير اللبس في مسألة الإختصاص و هو نص المادة 401 /02 من ق إم الخاص بتوزيع الحصيلة إذ يقضي أنه : " في حالة تعدد الحجوز تودع جميعها قلم كتاب المحكمة الكائن بدائرتها موطن المدين " . و هذا النص يتعارض مع صراحة نص المادة الأولى التي جعلت إجراء توزيع الحصيلة ينعقد لمحكمة مقر المجلس بصرف النظر عن موطن المدين ذلك أن موطن المدين لا يوجد بالضرورة في دائرة اختصاص محكمة مقر المجلس و مهما كان من أمر هذا اللبس ، فإن سلامة الإجراءات تقتضي التوحيد وإسنادها إلى جهة قضائية واحدة ، منذ الأمر بالحجز إلى توزيع الحصيلة ، تجنبا لعدم انسجام الإجراءات و ربحا للجهد و الوقت الموزع على جهتين قضائيتين [18] .
ثانيا : إجراءات المزايدة :
بعد تحديد جلسة المزايدة و مكانها ، فإنه لا تجري إلا بحضور الدائنين المقيدين و المحجوز عليه أو بعد إعلانهم بميعاد 10 أيام على الأقل بحصول إجراءات النشر و التنبيه عليهم بحضور المزايدة ( المادة 390 فقرة 01 من ق إم ) ، و تتم إجراءات البيع بالمزاد تحت إشراف القاضي حيث يتأكد قبل البدء فيها من تبليغ المدين بأمر الحجز و الإنذار ، و من الإنذار للأشخاص الذين يوجب القانون إنذارهم و إعلان البيع و يفصل في طلبات التأجيل ، كما يقوم بتحديد مصاريف إجراءات التنفيذ و يعلن تقديره لها قبل افتتاح المزايدة ، حتى يكون المزايدون على بينة من المصاريف التي سيتحملونها بالإضافة إلى الثمن [19]، و تبدأ المزايدة بالمناداة في الجلسة من طرف القائم بالتنفيذ على الثمن الأساسي و المصاريف ، و لكل شخص أن يتقدم لشراء العقار سواء بنفسه أو بوكيل عنه شريطة أن تكون وكالته خاصة ، كما يشترط في الشخص المتقدم للشراء أن يكون أهلا للالتزام وفقا للقواعد العامة التي تحكم البيع الرضائي ، و أن لا يكون من الممنوعين من التقدم للمزايدة بنص القانون بحكم وضعه أو مهنته الموكلة إليه في عملية المزايدة ولا شبهه في جواز دخول الدائن الذي يباشر الإجراءات أو أي دائن آخر ممن اعتبر طرفا فيها في المزايدة لشراء العقار ، أما المدين فرغم عدم وجود نص يمنعه من دخول المزايدة إلا أنه لا يمكنه أن يدخل المزايدة بصفتين ، بصفته بائعا و مشتريا في آن واحد ، زيادة على أنه يستطيع أن يتفادى التنفيذ على العقار ونزع ملكيته بدفع قيمة الدين الذي يجري التنفيذ اقتضاء له [20] .
أما حائز العقار المحجوز فيحق له دخول المزايدة شريطة أن لا يعرض ثمن أقل من الباقي في ذمته من ثمن العقار الجاري بيعه ، هذا ما نصت عليه المادة 925 من القانون المدني ، فإذا رسا المزاد على الحائز نفسه ولو كان ذلك بعد اتخاذ اجراءات التطهير أو التخلية اعتبر مالكا للعقار بمقتضى سند ملكيته الأصلي ، ويتطهر العقار من كل حق مقيد إذا دفع الحائز الثمن الذي رسا به المزاد أو أودعه [21] .
أما الكفيل العيني فهو مثل المدين لأن العقار الذي يجري التنفيذ عليه يدخل ضمن ملكه المثقل بالحق الذي يجري التنفيذ اقتضاء له ، و إن كان هناك رأي يرى جواز دخول الكفيل العيني للمزايدة بحجة أنه غير مسؤول عن الدين [22] .
و تبدأ العروض و يسقط العرض بعرض أعلى منه و لو كان العرض اللاحق باطلا ، و لا يتم البيع إلا برسو المزاد طبقا للمادة 69 من القانون المدني ، ويرسو المزاد على من تقدم بأعلى عرض و كان آخر مزايد ، إذا لم يتقدم بعده أحد قبل انطفاء 03 شموع توقد تباعا بعد كل دقيقة و جمع الدقائق لا يعني بالضرورة مرور 03 دقائق كما أشار إليه البعض و إنما قد يستغرق أكثر من 03 دقائق لأن عملية إيقاد الشموع لا تتم في آن واحد بالنسبة للثلاثة ، وإنما تباعا و بين الواحدة و الأخرى هناك ثوان [23] .
و في حالة الحجز على عدة عقارات و التي صدر بشأنها حكم يقضي بترتيب بيعها بالتعاقب فإنه يراعي ذلك الترتيب عند البيع ، فإذا كان ثمن أول عقار بيع كاف للوفاء بالدين و المصاريف المترتبة على الحجز تتوقف المزايدة و يرفع الحجز عن باقي العقارات الأخرى و إلا انتقل البيع إلى العقار الثاني و هكذا .
هذا و أنه تجدر الإشارة إلى أن المزايد الذي اعتمده القاضي لا يعتبر قد صار مشتريا للعقار إلا بعد دفع الثمن الراسي به المزاد و مصاريف الإجراءات لقلم كتاب المحكمة في ميعاد عشرون يوما من تاريخ المزايدة وصدور حكم رسو المزاد فلا يحصل البيع بمجرد اعتماد العرض و إنما يعتبر اعتماد العرض مجرد اتفاق على أن يتقيد الراسي عليه المزاد الذي اعتمد عرضه بدفع الثمن إلى أن يصدر حكم رسو المزاد فيحصل البيع بهذا الحكم و ليس قبله .

المطلب الثاني : حكم رسوا المزاد و آثاره :
يصدر القاضي في نهاية إجراءات المزايدة حكما بإيقاع البيع و هو حكم رسو المزاد ، فلا يعد اعتماد القاضي العطاء على من تقدم بأكبر عرض حكما برسو المزاد و إنما هو إجراء من إجراءات المزايدة يقرر به القاضي العطاء الأكبر و إنهاء المزايدة ، و هذا يؤدي إلى إلزام المزايد الراسي عليه المزاد بالثمن الذي رسا به المزاد عليه ، و لكن لا ينعقد باعتماد العطاء بيع لأن انعقاد البيع على هذا الشخص لا يكون إلا بإجراء لاحق و هو حكم رسوا المزاد [24] ، و يرتب حكم رسو المزاد عدة آثار قانونية بالنسبة للمشتري أو بالنسبة للدائنين الحاجزين .
أولا : حكم رسوا المزاد :
إن حكم رسو المزاد ليس حكما في خصومة قضائية ، و لكنه أشبه بمحضر يبين فيه ما تم من إجراءات في جلسة البيع و إثبات إيقاعه على من رسا عليه المزاد [25] ، و هو قرار يصدر بما للقاضي من سلطة ولائية ويسمى في القانون المصري بحكم إيقاع البيع ، و قد أطلق عليه القانون هذه التسمية و أوجب أن يصدر بديباجة الأحكام و أن يشتمل على صورة من قائمة شروط البيع و بيان الإجراءات التي تمت من تحديد يوم البيع و الإنذار بالقائمة إلى ذوي الشأن ووقائع جلسة البيع و رسو المزاد و كل ذلك يعد سببا لهذا القرار يغني عن إيراد أي أسباب أخرى مع اشتمال منطوقة على أمر المدين أو الحائز أو الكفيل العيني بتسليم العقار لمن حكم برسو المزاد عليه و يجب إيداع نسخة الحكم الأصلية في ملف التنفيذ .
و لم ينص قانون الإجراءات المدنية الجزائري على طريق الطعن في هذا الحكم ، و لكن بما أنه ليس حكما فاصلا في خصوصه فيكون الطعن فيه بدعوى بطلان أصلية ، مع الملاحظة أن المشرع المصري أجاز الطعن فيه بالاستئناف بصفة استثنائية ممن كان طرفا في إجراءات التنفيذ وصح إعلانه بها في 03 حالات هي : وجود عيب في إجراءات المزايدة . أو وجود عيب في شكل الحكم أو صدوره بعد رفض طلب وقف الإجراءات حيث يكون الوقف واجب قانونا ، أما فيما عداها فسبيل الطعن فيه يكون بدعوى بطلان أصلية، فحكم رسو المزاد يقبل الطعن فيه بصفته من قبيل الأعمال الولائية للقضاء دون حاجة لإتباع طريق الطعن في الأحكام ، و لما كان المشرع قد رسم إجراءات التنفيذ على العقار على نحو معين فإذا ما تمت المزايدة بمخالفة الإجراءات المنصوص عليها قانونا ، جاز لكل ذي مصلحة أن يتمسك ببطلان حكم رسو المزاد طبقا للقواعد العامة في دعوى البطلان ، و يترتب على الحكم ببطلان حكم رسو المزاد زوال أثر البيع بالمزاد العلني شأنه شأن البيع الاختياري و تزول كل الالتزامات التي ترتبت في ذمة الراسي عليه المزاد .
ثانيا – الآثار المترتبة على حكم رسو المزاد :
يترتب على حكم رسو المزاد عدة آثار قانونية بالنسبة للراسي عليه المزاد أو بالنسبة للدائنين الحاجزين.
فبالنسبة للراسي عليه المزاد فإنه تقع على عاتقه عدة التزامات ، كما أنه يتمتع ببعض الحقوق ، فيلتزم الراسي عليه المزاد بدفع الثمن الذي رسا به المزاد عليه والمصاريف طبقا للمادة 394 من قانون الإجراءات المدنية إلى كتابة ضبط المحكمة خلال عشرين يوما التالية لجلسة المزايدة ، و حكم رسو المزاد – بمجرد صدوره يحدث تغييرا قانونيا بالنسبة لحق الملكية ، فبموجبه يتقرر انتقال ملكية العقار من المحجوز عليه إلى المشتري .
و لذلك نص المشرع الجزائري في المادة 390 من ق إم على أن ".. حكم رسو المزاد سند للملكية ..." ، و تبعا لذلك يكون حكم رسو المزاد سببا لاكتساب المشتري ملكية العقار لكن هذه الملكية لا أثر لها إلا إذا تم شهر هذا الحكم الذي كان سبب وجودها بالمحافظة العقارية عملا بالمادة 15 من الأمر 75/74 المتعلق بمخطط مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري ، فانتقال الملكية بالبيع الجبري يخضع للقواعد العامة الخاصة بالشهر فهو لا يشذ عن هذه القاعدة و لذلك أوجب المشرع في المادة 394/02 من ق إم على مشتري العقار بالمزاد أن يقوم بقيد حكم رسو المزاد بمصلحة الشهر العقاري خلال الشهرين التاليين لصدوره ، وإلا أعيد البيع على ذمته بالمزاد العلني ، و يلاحظ أن هذا الحكم فيه شيء من الغرابة ، إذ أنه يرتب جزاء لسنا بحاجة إليه على عدم قيد الحكم في المحافظة العقارية ، ذلك أن قيد الحكم في مصلحة الشهر العقاري يحقق مصلحة الراسي عليه المزاد وحده ، و هو انتقال ملكية العقار محل المزايدة إليه ، فإذا أهمل القيام بهذا الإجراء لا يضار أحد غيره ، و من ثمة فإن مصلحته وحده تدفعه إلى قيد الحكم دون حاجة لتهديده بإعادة المزايدة على ذمته ، بالإضافة إلى ذلك فإن نص المادة 90 من المرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتضمن تأسيس السجل العقاري تنص على أنه "ينبغي على الموثقين و كتاب الضبط و السلطات الإدارية أن يعملوا على إشهار جميع العقود أو القرارات القضائية الخاضعة للإشهار و المحررة من قبلهم أو بمساعدتهم وذلك ضمن الآجال المنصوص عليها في المادة 99 ، و بكيفية مستقلة عن إرادة الأشخاص " .
فحسب هذا النص فإن المكلف بإيداع حكم رسو المزاد بالمحافظة العقارية لتسجيله هو كاتب الضبط بالمحكمة التي تم فيها البيع و ليس المشتري بشخصه لأن النص يمنع ذلك ، و يجب إيداع حكم رسوم المزاد بالمحافظة العقارية طبقا للمادة 99/03 من المرسوم السابق ذكره خلال شهرين من تاريخ صدوره ، و يتم الإيداع بنسختين رسميتين للحكم ، لتبقى نسخة بالمحافظة العقارية و تعاد النسخة الأخرى للمحكمة بعد التأشير عليها من المحافظة لتسليمها للمشتري .
نرى أن هناك تناقض في نصوص القانون مما يطرح التساؤل على من تقع المسؤولية في حالة إغفال قيد الحكم بالمحافظة العقارية ، من طرف كاتب الضبط ، و هل يمنع ذلك من إعادة بيع العقار المحجوز ؟ .
و حسب رأينا إن أغفل كاتب الضبط قيد حكم رسوم المزاد بالمحافظة العقارية فإن ذلك لا يمنع إعادة بيع العقار من جديد ، ذلك أن التزام الراسي عليه المزاد شهر الحكم هو التزام قانوني و الجزاء المترتب عن إعفائه هو جزاء قانوني بمقتضى قانون الإجراءات المدنية لا يمكن أن يمحوه مرسوم ، إلا أن ذلك من شأنه أن يفتح المجال أمام مشتري العقار للتمسك بمسؤولية الكاتب عن إعادة البيع و تفويت الفرصة عليه إذ أن شهر حكم رسو المزاد من صميم صلاحيات الكاتب الموكلة له بموجب المرسوم السابق ذكره .
و تنتقل ملكية العقار إلى الراسي عليه المزاد بحالتها التي كانت عليها في ملك المالك السابق غير أنه لا يجوز الاحتجاج عليه بالتصرفات التي رتبها المالك السابق بعد قيد أمر الحجز لأن المشتري خلف للدائين المنفذين ، بالإضافة إلى أن بيع العقار بالمزاد يطهر العقار من الرهون و الإمتيازات العالقة ، عن دفع الثمن لدى كتابة ضبط المحكمة ، لأن أصحاب الامتيازات و الرهون أولى باستيفاء حقوقهم قبل الدانين الحاجزين و لذلك فإن ملكية العقار تنقل مطهره إلى المشتري طبقا للمادة 936 من القانون المدني و يسمى بالتطهير بقوة القانون سواء كان الرهن مصدره الاتفاق أو القضاء أو القانون ، إلا أنه إذا لم يخبر الدائنين الذي أوجب القانون إخبارهم بقائمة شروط البيع فإن قيودهم تظل على العقار حتى بعد انتقاله للراسي عليه المزاد لأن العقار يضمن هذه الديون و لأنه لا يجوز الاحتجاج في مواجهتهم بإجراءات التنفيذ و منها تطهير العقار لعدم إخبارهم [26] .
و التطهير لا يشمل إلا الحقوق المقيدة و من ثمة فالراسي عليه المزاد يتلقى العقار مثقلا بحقوق الإرتفاق و حقوق الانتفاع لأنها حقوق عينة أصلية .
و لا يستطيع الراسي عليه المزاد الرجوع بدعوى ضمان العيوب الخفية على المحجوز عليه لأن البيوع القضائية لا ضمان فيها للعيوب الخفية طبقا لأحكام المادة 385 من القانون المدني [27] ، و علة ذلك أنها تتم علنا بعد الإعلان عنها لمن يتقدم بثمن أكبر من بين المزايدين على شرائه تحت إشراف القاضي و كل ذلك كفيل بفضح أي عيب خفي في العين المبيعة ، كما لا تجوز الشفعة في بيع العقار بالمزاد العلني طبقا لنص المادة 789 من القانون المدني .
و ينشأ عن حكم رسو المزاد حق للمشتري في أن يتسلم العقار المبيع وملحقاته لذلك يجب أن يتضمن هذا الحكم أمرا للمحجوز عليه بتسليم العقار لمشتريه بالمزاد العلني ، و عليه إذا بقي المحجوز عليه في الأماكن ، حق للراسي عليه المزاد طرده بمقتضى أمر استعجالي [28] .
و يرتب حكم رسو المزاد انقضاء الحجز و انتقال كافة حقوق الدائنين و الحاجزين إلى ثمن البيع وبذلك تبدأ مرحلة جديدة بالنسبة لهم و هي مرحلة التوزيع .






بلغ الادارة عن محتوى مخالف من هنا ابلغون على الروابط التي لا تعمل من هنا



توقيع : محمود


التوقيع



الخميس 4 أكتوبر - 0:36
المشاركة رقم: #
المعلومات
الكاتب:
اللقب:
صاحب الموقع
الرتبه:
صاحب الموقع
الصورة الرمزية


البيانات
عدد المساهمات : 67722
تاريخ التسجيل : 11/06/2012
رابطة موقعك : http://www.ouargla30.com/
التوقيت

الإتصالات
الحالة:
وسائل الإتصال:
http://www.ouargla30.com


مُساهمةموضوع: رد: بيع العقار المحجوز بالمزاد العلني



بيع العقار المحجوز بالمزاد العلني

المطلب الثالث : إعادة بيع العقار المحجوز:

قد يتخلف المشتري الراسي عليه المزاد عن تنفيذ التزاماته المترتبة على رسو المزاد ففي هذه الحالة يرى المشرع ضرورة إعادة البيع مجددا على ذمة مشتري العقار بالمزاد ، كما أن المشرع اعتمد طريقة إعادة البيع على ذمة من يعرض زيادة تجاوز سدس الثمن الذي رسا به المزاد الأول حتى يصل بها العقار إلى أعلى ما يمكن أن يصل إليه من ثمن مرتفع رعاية منه لمصلحة المدين و دائنيه ومنعا لبيع العقار بثمن بخس .
أولا – إعادة البيع على ذمة الراسي عليه المزاد :
إذا لم يقم الراسي عليه المزاد بتنفيذ شروط رسو المزاد ، كأن يمتنع عن دفع الثمن من خلال عشرين يوما ، و يبقى الإخلال بهذا الالتزام مستمرا عشرة أيام بعد أعذاره طبقا لنص المادة 396 من ق إم ، أو لم يقم بتسجيل حكم رسو المزاد في خلال الشهرين التاليين لتاريخه بمكتب الرهون طبقا لنص المادة 394 من ق إم ، يعاد البيع على ذمته بمزايدة جديدة و حكم جديد ، و يتبع في إعادة البيع الإجراءات المنصوص عليها في المواد 389 ، 390 ، 391 من ق إم ، أي يحدد تاريخ البيع و يعلن إلى الجمهور بإجراءات نشر جديدة ، ويتم البيع عن طريق المزاد العلني بقاعة جلسة الحجوز بالمحكمة ، غير أن الإعلان عن البيع الجديد يجب أن تتضمن بالإضافة إلى البيانات المنصوص عنها في المادة 389 من ق إم ، بيانا آخر يتعلق بقيمة العقار التي صدر بها حكم رسو المزاد السابق ، و تاريخ جلسة المزايدة ، على أن تجري هذه المزايدة بعد ثلاثين يوما من تاريخ الإعلان عن البيع [29] .
و يجوز طبقا لنص المادة 398 من ق إم للراسي عليه المزاد المتخلف أن يوقف إجراءات البيع بتنفيذ التزامه قبل المزايدة الجديدة و ذلك بإيداع ثمن البيع و المصاريف مع زيادة مبلغ مصاريف الإجراءات التي تمت في إعادة البيع الذي تسبب فيها بخطئه .
و يترتب على إعادة البيع على ذمة الراسي عليه المزاد المتخلف عن تنفيذ شروط حكم رسو المزاد ، وبيع العقار في جلسة البيع الثانية إلى شخص آخر عدة آثار تتمثل في إلزام المزايد المتخلف بفارق الثمن في حالة النقصان إذا قل ثمن رسو المزاد الثاني عن ثمن رسو المزاد الأول مع مصاريف المزايدة ، دون أن يكون له الحق في المطالبة بالزيادة إذا بيع العقار بثمن أعلى ، و مرجع إلزام المزايد . المتخلف بفرق الثمن على أساس مسؤوليته في عدم تنفيذ التزاماته بموجب حكم رسو المزاد و سحب العرض الذي تقدم به بعد اعتماده [30] .
و يترتب على إعادة بيع العقار بمزايدة جديدة فسخ البيع بالمزايدة الأولى نتيجة إخلال مشتري العقار بالمزاد و إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل إجراء المزاد ، و استرجاع المدين أو الحائز أو الكفيل العيني للعقار حسب الحالة ، و ذلك طبقا للقواعد العامة في الفسخ و هو الرأي الذي ذهب إليه الاجتهاد الفقهي و القضائي الفرنسي [31] ، و في ذلك نصت المادة 399 من ق إم على أنه "يترتب على رسو المزاد في البيع الجديد على ذمة المتخلف أن يبطل بأثر رجعي مرسى المزاد الأول" ، و حسب رأينا فإن الأصح هو أن مرسى المزاد الأول يفسخ لإخلال المشتري بالتزامه ذلك أن البيع بالمزاد العلني و إن كان بيعا جبريا إلا أنه يتم بإيجاب و قبول وتحكمه القواعد العامة في الفسخ كالبيع الاختياري .
و يتضمن حكم رسوا المزاد بعد إعادة المزايدة المتخلف بفرق الثمن ، فهذا الحكم يعد سندا تنفيذيا على المشتري المتخلف بالنسبة للفرق .
أما بخصوص التصرفات التي يكون قد أجراها المشتري المتخلف فإنها لا تسري في حق المدين و دائنية و تكون باطلة لأنها صدرت من شخص غير مملوك له العقار ، ذلك أنه بزوال ملكية المشتري المتخلف بموجب حكم رسو المزاد الثاني ، تعود إلى المدين المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني ، ويتلقى المشتري الجديد هذه الملكية من أحدهم من وقت رسو المزاد الجديد ، وهناك خلاف بين الاجتهاد القضائي و الفقهي الفرنسي بالنسبة لإبطال نفس التصرفات ، فالاجتهاد القضائي يرى بأن الإعلان عن إعادة البيع هو الذي يرتب إبطال تصرفات الراسي عليه المزاد الأول ، مع أن الفقه يعتبر الإعلان بمثابة تهديد بحقوقه ، فإعادة البيع هي التي تؤدي إلى نزع ملكيته و هو الرأي الذي نرجحه على اعتبار أن الراسي عليه المزاد الأول المتخلف يجوز له إيقاف إجراءات البيع إلى ما قبل المزايدة الجديدة مع تحمله كافة المصاريف الناتجة عنه .
ثانيا : إعادة البيع على ذمة من يعرض زيادة تجاوز سدس الثمن الذي رسا به المزاد الأول
لقد سبق و أشرنا بأن المشرع أقر طريقة يصل من خلالها ثمن العقار إلى أعلى ثمن ممكن رعاية منه لمصلحة المدين و دائنيه و تتمثل هذه الطريقة في إعادة بيع العقار بزيادة سدس ثمن العقار ، حيث نصت المادة 393 من ق إم على أنه يجوز لأي شخص في خلال عشرة أيام التالية لرسو المزاد أن يعرض زيادة على الثمن الذي رسا به المزاد لا تقل هذه الزيادة عن سدس الثمن الذي رسا به المزاد الأخير و المصاريف ، و في هذه الحالة يعاد المزاد على ذمة من تقدم بهذا العرض حتى و لو أودع من اعتمد عطاؤه في المزاد الأول ثمن الشراء ومصاريف إلى خزينة المحكمة .
إن الشراء الحاصل نتيجة المزاد الأول لا يعتبر شراء نهائيا لأنه خاضع لمبدأ الزيادة خلال عشرة أيام الذي يتعين فيها على الراسي عليه المزاد القيام بتنفيذ التزاماته ، و يعتبر البيع الأول الناتج عن المزايدة مبنيا على شرط فاسخ و هذا الشرط الفاسخ قائم على عدم قيام الراسي عليه المزاد بتنفيذ ما عليه من التزامات محددة في قائمة شروط البيع ، و هذا حسب موقف المشرع الجزائري [32] ، إلا أن التشريعات الأخرى كالتشريع المصري فإنها ترى بأن هذا الشرط الفاسخ هو التقدم بزيادة العشر .
و يقدم طلب عرض الزيادة بقلم كتابة المحكمة التي أمرت بالبيع و يتعهد المزايد الجديد كتابة بأن يكون هو الراسي عليه المزاد طبقا لمقدار ثمن العقار و مصاريف المزاد الأول مضافا إليها الزيادة التي تقدم بها إذا لم يتقدم أحد بعرض أكبر ، و يترتب عن هذا العرض إعادة النشر عن مزايدة جديدة طبقا للمواد 389 ، 390 ، 391 و يكون تاريخ جلسة المزايدة بعد ثلاثين يوما من تاريخ الإعلان ، فإذا لم يتقدم أي أحد بأي عرض في المزايدة الجديدة رست المزايدة على من عرض زيادة السدس .
يثار التساؤل حول الوقت الذي يتحلل فيه الراسي عليه المزاد الأول من التزاماته في تجديد البيع بالزيادة هل من مجرد التقدم بعرض الزيادة ؟ أو من يوم رسو المزاد الجديد حيث تسقط حقوقه و التزاماته بأثر رجعي حسب رأي البعض ؟ .
و حسب رأينا فإن مشتري العقار بالمزاد الأول يتحلل من التزاماته و يعود إلى مركزه القانوني قبل رسو المزاد الأول ، بحيث يعفى من دفع الثمن إذا لم يكن قد دفعه ، و يكون له الحق في استرداد ما دفع منه ، و كل تصرفاته في العقار تكون باطلة ، ذلك أن مجرد التقرير بالزيادة يلزم صاحبه بما تعهد به و لا يحق له العدول عنه ، فإن لم يتقدم أحد للمزايدة رسا المزاد على من تقدم بالزيادة و بالثمن الذي عرضه ، و منه فعليه دفع هذا الثمن و معه المصاريف و إلا أعيد البيع على ذمته طبقا للمادة 396 من ق إم .
إن تجديد بيع العقار المحجوز بالزيادة لا يمنع الراسي عليه المزاد الأول من دخولها ، و بالتالي قد يكون رسو المزاد الجديد لفائدة الراسي عليه المزاد الأول ، و في هذه الحالة في أي وقت تثبت ملكية مشتري العقار بالمزاد هل من تاريخ رسو المزاد الجديد ، أو من تاريخ رسو المزاد الأول ؟ و في ذلك اختلف الرأي ، فمنهم من يرى بأنه إذا دخل المشتري المزايدة الثانية فإن حقوق المشتري تعتبر قد نشأت من تاريخ رسو المزاد الأول ، و هناك من يرى بأن حقوقه لا نشأ إلا من تاريخ رسو المزاد الجديد باعتبار أن المدين تعود له ملكية العقار بمجرد التقدم بعرض الزيادة .

المبحث الثالث : توزيع حصيلة البيع :

إن توزيع حصيلة البيع أو التنفيذ هي المرحلة الأخيرة من مراحل التنفيذ عن طريق الحجز و نزع ملكية أموال المدين ، و هي مرحلة لا غنى عنها في إجراءات التنفيذ ، إذ بواسطتها يتم استيفاء الدائنين لحقوقهم [33] ، ويتم فيها نزع ملكية المبالغ المتحصلة من البيع من المدين أو الحائز أو الكفيل العيني و تسليمها إلى الدائنين الحاجزين و الدائنين الذين اعتبروا طرفا في الإجراءات ، و إذا تبقى شيء من بعد استيفاء الدائنين لحقوقهم فإنه يبقى لمالك المال (العقار) محل الحجز .
و قد نظم المشرع الجزائري أحكام توزيع الأموال المتحصلة من الحجز في الباب السابع من الكتاب السادس في قانون الإجراءات المدنية في المواد من 400 إلى 406 و تفحص هذه المواد يبين بأنه ينبغي توفر شروط معينة لتوزيع حصيلة البيع أو التنفيذ ، فإذا توفرت هذه الشروط ، فإن التوزيع يتم في حالات بدون قائمة بينما يتطلب القانون في حالات أخرى وجوب أن يتم التوزيع عن طريق قائمة قضائية .
و ينبغي في إجراء التوزيع أن تتوافر بعض الشروط و هي :
1- يجب أن تكون حصيلة البيع أو التنفيذ قد خصصت للدائنين الذين يجري التوزيع عليهم ، و يتم هذا التخصيص بقوة القانون في بيع العقارات المحجوزة وذلك بصدور حكم رسو المزاد و دفع الثمن لدى كتابة ضبط المحكمة .
2- أن تتوافر في الدائنين الذين يجري التوزيع عليهم شروط استيفاء حقوقهم جبرا ، أي حاملين للسندات التنفيذية المثبتة لحقوقهم و المبلغة للمدين .
3- ألا تكون إجراءات التوزيع موقوفة بقوة القانون أو بحكم قضائي بسبب حصول منازعة في التنفيذ .
المطلب الأول : التوزيع دون قائمة قضائية :
يجيز القانون في حالات معينة توزيع الحصيلة بطريقة مباشرة دون إجراءات التحضير لها فإذا لم تتوفر إحدى هذه الحالات وجب الاتفاق بين دون الشأن على التوزيع ، فإذا تعذر الوصول إلى ذلك إتخذت إجراءات التوزيع بالقائمة.
أولا : التوزيع المباشر :
يتم التوزيع المباشر لحصيلة بيع العقار بأن يقوم من معه هذه الحصيلة بدفع المبالغ المستحقة إلى الدائن أو الدائنين المنفذين مباشرة دون اتخاذ إجراءات مسبقة للتوزيع ، و في التنفيذ على العقار فإن هذه المبالغ تكون مودعة في خزينة المحكمة التي وقع فيها البيع ، و يكون التوزيع المباشر إذا تحققت إحدى هذين الحالتين :
1- إذا كان الدائن واحدا ففي هذه الحالة يستوفي حقه مباشرة سواء كان دائنا عاديا أو كان دائنا ممتازا وسواء كانت حصيلة البيع كافية لاستيفاء حقه أو غير كافية .
2-إذا تعدد الدائنون الحاجزون الذين اختصوا بحصيلة البيع و كانت الحصيلة كافية للوفاء بجميع حقوقهم ففي هذه الحالة أيضا يستوفون حقوقهم مباشرة و لا فرق إذا كان جميعهم دائنين عاديين أو كان بينهم دائن صاحب أفضلية لاستيفاء حقه طالما كانت الحصيلة تكفي للوفاء بجميع الديون .
أما إذا تعدد الدائنون و كانت حصيلة التنفيذ غير كافية للوفاء بكل الديون فإنه منعا لكل غلط أو تواطؤ ليحصل دائن على أكثر من حقه على حساب غيره من الدائنين لا يجوز التوزيع المباشر و إنما يكون أمام الدائنين فرصة الاتفاق على التوزيع ، و في حالة تعدد الحجوز أمام جهات قضائية مختلفة فإن الأموال المتحصلة من هذه الحجوز تودع جميعها قلم كتاب المحكمة الكائن بدائنها موطن المدين [34] .
ثانيا : التوزيع الإتفاقي :
يجيز القانون في حالة تعدد الدائنين و كان مقدار الأموال المتحصلة من الحجز لا يكفي للوفاء بكافة حقوق الدائنين المعلومين أن يتفقوا مع المدين على طريقة للتوزيع بدون قائمة (المادة 400 من ق إم ) .
و يجب حسب هذا النص أن يتم الاتفاق على التوزيع بين جميع ذوي الشأن و هم المنفذ و المنفذ عليه، فيشترك فيه جميع الدائنين الذين اختصوا بحصيلة البيع ، سواء كانوا حاجزين أو اعتبروا طرفا في الإجراءات في الحجز العقاري ، ذلك أنهم من أصحاب الحقوق المقيدة على العقار محل التنفيذ ، و كذلك الدائنين المعلومين ، الذين لم يكونوا طرفا في التنفيذ و كان لهم حق التنفيذ الجبري ، لأن في قانون الإجراءات المدنية الجزائري مباشرة التنفيذ أو الدخول فيه ، لا يمنح الدائن حق تخصيص المال لاقتضاء حقه دون بقية الدائنين ، و إنما الدائنون متساوون في استيفاء حقوقهم من ثمن الأموال المنفذ عليها ما لم تكن لأحدهم حق أولوية وفقا للقانون، و على ذلك فيشترك جميع الدائنين الذين اختصوا أو الذين لم يختصوا بحصيلة البيع ، كما يشترك فيه المدين لمراقبة اتفاق الدائنين و التحقق من عدم حصول أحدهم على أكثر من حقه .
و يجب أن يتم الاتفاق خلال ثلاثين يوما من تاريخ تبليغهم ممن يعنيه تعجيل التوزيع طبقا لنص المادة 400 من ق إم و هذا يعني بأن الاتفاق لا يجوز أن يتم قبل التبليغ حتى لا يجري بين بعض الدائنين المسجلين دون البعض الآخر لعدم علمهم و بالتالي لا يأخذ الاتفاق مصلحتهم بعين الاعتبار .
و يعد الاتفاق بين الدائنين و المدين على طريقة التوزيع و على نصيب كل دائن طبقا للمادة 106 من القانون المدني ، اتفاق ملزم لأطرافه ، فهو عقد مبرم خارج مجلس القضاء ، و لذا يخضع للقواعد العامة في العقود .
و لم يتطلب القانون في هذا العقد شكلا معينا لانعقاده أو لإثباته ، و بالتالي يكون صحيحا سواء تم كتابة أو بدون كتابة ، و إذا كان مكتوبا فيجوز تحريره في ورقة رسمية أو عرفية ، و يخضع في إثباته للقواعد العامة في الإثبات المنصوص عليها في القانون المدني في المواد من 323 إلى 350 ، و يقدم الاتفاق إلى المحكمة لصرف المبالغ المودعة بناء عليه ، لذلك نرى بأنه عمليا يجب تدوينه بالكتابة [35] .

المطلب الثاني : التوزيع بالقائمة القضائية :
تنص المادة 401 من ق إم على أنه في حالة تعدد الدائنين و لم تكن حصيلة البيع كافية للوفاء بحقوقهم و لم يحصل الاتفاق فيما بينهم خلال المهلة المحددة في المادة 400 من ق إم فإنه يتم عن طريق القائمة القضائية على أساس المحاصة ويشترك الدائنون في تحمل خسارة بعض حقوقهم وفق نمط تناسبي تبعا لمقدار حق كل منهم باستثناء الدائنون ذوي الأولوية كأصحاب التأمينات العينية أو حقوق الامتياز فيحصل التوزيع بترتيب هذه الأفضلية طبقا لأسبقية القيد و ما بقي من حاصل البيع يقسم بين الدائنين العاديين قسمة غرماء ، و يكون افتتاح إجراءات التوزيع بالمحاصة بكتابة ضبط المحكمة المودع لديها المبلغ المخصص للتوزيع ، و تتم إجراءات التوزيع بالقائمة على مرحلتين هما مرحلة القائمة المؤقتة أو مشروع التقسيم و مرحلة القائمة النهائية.
أولا : إعداد القائمة المؤقتة :
إن القائمة المؤقتة هي مشروع لتوزيع حصيلة التنفيذ يضعه القاضي بعد إطلاعه على مستندات الدائنين، قصد عرضه على أطراف التنفيذ لتقديم اعتراضاتهم عليه و قد نصت المادة 403 من ق إم على أنه يعلن عن افتتاح إجراءات التوزيع للمحجوز بواسطة كاتب المحكمة عن طريق النشر في الصحيفة المقررة للإعلانات القضائية و يتم ذلك بإعلانيين بين الأول و الثاني عشر أيام و الهدف من هذا الإعلان هو إعلام الدائنين الذين لهم حق التنفيذ الجبري على أموال المدين حتى و لو لم يكونوا أطرافا في التنفيذ ليقدموا مستنداتهم و تسجيل حقوقهم بكتابة الضبط ليدخلوا في التوزيع و لهم في ذلك مهلة ثلاثين يوما من تاريخ الإعلان .
و يودع القاضي مشروع التوزيع في كتابة ضبط المحكمة و يراعي عند إعداده قواعد القانون الموضوعي و الإجرائي فيبدأ في التوزيع بالحقوق التي لها أولوية الامتياز المنصوص عليها في المواد من 990 إلى 1001 من القانون المدني و حسب ترتيبها و أيضا المنصوص عليها في نصوص خاصة ، ثم يدرج الديون المختلفة للدائنين المعلومين و بيان مقدارها و يرتب الديون وفق الأولوية الموضوعية إذا كانت بينها ديون لها الأفضلية و يقسم ما تبقى بعد هذه الديون من حصيلة البيع على الدائنين العاديين قسمة غرماء أي بنسبة ديونهم و يجب على صاحب الحق الممتاز أن يتمسك بهذا الامتياز لأن القاضي لا يستطيع أن يدرجه من تلقاء نفسه دون أن يطلبه صاحبه [36] .
و قد أوجب القانون بعد إيداع هذه القائمة إخطار الدائنين المدين المحجوز عليه من طرف كاتب المحكمة بكتاب موصى عليه بعلم الوصول أو بمجرد إخطار يرسل إليهم للإطلاع على المشروع و الاعتراض عليه إن كان ثمة محل للاعتراض و ذلك في ميعاد ثلاثين يوما تبدأ من تاريخ استلامهم الكتاب أو الإخطار ، وكل اعتراض يقدم يسجل بكتابة ضبط المحكمة ، و إذا تخلف الدائنون أو المدين المحجوز عليه على الإطلاع على هذا المشروع أو لم يناقض فيه في مهمة ثلاثين يوما كانت مناقضاتهم بعد هذه المدة غير مقبولة (المادة 404 من ق إم) .
و يشرط لقبول الاعتراض أن يكون من أحد ذوي الشأن الذين يوجب القانون إخطارهم بمشروع قائمة توزيع حصيلة البيع ، و أن تكون له مصلحة فيه فلا يقبل الاعتراض الذي يثيره المدين أو دائن عادي على مرتبة رهن بالنسبة لغيره ، بالإضافة إلى ذلك أن يقدم خلال المهلة المحددة لذلك ، غير أن الاعتراض الذي يقدم في الميعاد فإن لكل ذي مصلحة من ذوي الشأن أن يتمسك بها و لو تنازل عنها من قدمها و ذلك عملا بقاعدة عدم قابلة التوزيع للتجزئة كذلك لكل من قدم اعتراض ضده أن يدافع عن بقاء حقه [37] .
و يترتب عن الاعتراض على مشروع القائمة وقف إجراءات التوزيع بقوة القانون لحين الفصل النهائي فيها ، فلا يجوز إعداد القائمة النهائية و لا تسليم أوامر الصرف أيضا ، و بما أن الاعتراض يتعلق بوجود الحق أو مقداره أو مرتبته فإنه بذلك يكون منازعة موضوعية في التنفيذ لا يختص القاضي الاستعجالي للفصل فيه وإنما يفصل فيه قاضي الموضوع بحكم ابتدائي أو نهائي وفقا للقواعد العامة في الاختصاص (المادة 406 من ق إم) و الحكم الصادر في الاعتراض كأي حكم صادر في موضوع الدعوى يحوز حجية الأمر المقضى فيه و لكن هذه الحجية لا تقتصر على أطراف الاعتراض أي ممن قدمه و من وجه ضده أو تدخل فيه ، و إنما تكون هذه الحجية في مواجهة كافة أطراف التوزيع و ذلك لأن التوزيع لا يقبل التجزئة ، و يقبل الحكم الصادر في الاعتراض الطعن بالاستئناف عند الاقتضاء خلال خمسة عشرة يوما تبدأ من تاريخ تبليغ الحكم وفقا لقواعد الطعن في الأحكام الصادرة في المنازعات الموضوعة وفق المعيار القيمي المنصوص عليه في المواد 02 و03 من ق إم .

ثانيا : إعداد القائمة النهاية :
القائمة النهائية هي قرار يصدره القاضي يثبت فيه ما يستحقه كل دائن من حصيلة البيع و هو قرار لا يقبل الطعن فيه بأي وجه من أوجه الطعن سواء العادية أو غير العادية و لكن هذا لا يمنع من طلب تصحيح الأخطاء المادية التي علقت بها.
و يقوم القاضي بإعداد القائمة النهائية على أساس القائمة المؤقتة معدلة وفق الحكم أو الأحكام النهائية الصادرة في الاعتراضات ، و إذا تخلف جميع ذوي الشأن عن تقديم الاعتراضات في المهلة المحددة لهم بعد الإخطار طبقا للمادة 404 من ق إم فإن القاضي يعتبر القائمة المؤقتة قائمة نهائية .
و نلاحظ أن المشرع الجزائري لم يحدد ميعادا معينا لإعداد القائمة النهائية على خلاف نظيره المصري الذي حددها بسبعة أيام من تاريخ الفصل في المناقصات إذا كان الحكم نهائيا أو خلال السبعة أيام التالية لانتهاء ميعاد الاستئناف إذا كان الحكم قابلا له و لم يطعن فيه ، أو من تاريخ الحكم فيه و إخبار محكمة التنفيذ بمنطوقه و هي مواعيد تنظيمية القصد منها الحث على الإسراع نحو الانتهاء من إجراءات التنفيذ فلا يترتب على مخالفتها البطلان [38] .
و تنص المادة 406 من ق إم على أنه عندما يصبح التقسيم النهائي حائزا لقوة الشيء المقضي فيه تسلم قوائم التوزيع لكل ذي مصلحة ، و يؤشر على هذه القوائم من القاضي و يصرف بمقتضاها من خزانه قلم كتاب الجهة القضائية الخاصة بإجراءات التوزيع و على ذلك فإنه عندما تصبح القائمة نهائية تسلم كتابة ضبط المحكمة لكل دائن مدرج حقه في قائمة التوزيع نسخة من هذه القائمة مؤشر عليها من القاضي مع أمر بصرف هذا الحق من خزانة المحكمة ، و في جميع الأحوال يجب أن يقتطع أولا من المبلغ المخصص للتوزيع مقدار المصاريف الخاصة بإجراءات التوزيع .
و يقوم القاضي بعد إعداد القائمة النهائية بإصدار أمر بشطب القيود المسجلة على العقار محل التنفيذ لأن بيع العقار قضائيا يؤدي إلى تطهير العقار من الحقوق العينية التبعية المقيدة عليه سواء بالنسبة للدائنين الحاجزين أو الذين اعتبروا طرفا في الإجراءات و التي أدرجت ديونهم في القائمة أو لم يدركها التوزيع ، و تقدم صورة من أمر القاضي بالشطب إلى أمين مكتب الرهون المختص لمحو القيود بمقتضاها ، و قد نص المشرع المصري صراحة على هذا الحكم في المادة 478 من قانون المرافعات المصري .


الخاتمـــــة :

و بهذا نكون قد انتهينا من دراسة الحجز على العقار و الإجراءات الواجب إتباعها في إعداد العقار للبيع ، ثم بيعه بالمزاد العلني و توزيع ثمنه بين الدائنين ، و أهم المنازعات التي قد تثور بمناسبة ذلك .
و ما يلاحظ على هذه الإجراءات أنها تتميز بنوع من التعقيد ، و تثير عدة مناقشات فقهية و تطبيقات قضائية متنوعة ، و رغم ذلك فتعتبر مبسطة مقارنة مع ما كان معمول به في ظل تشريعات بلدان أخرى في السابق ، و نجد أن النصوص الواردة في قانون الإجراءات المدنية الجزائري لا تتعدى إحدى وعشرين مادة (21) و هي تغطي كل ما يتعلق بأحكام الحجز العقاري في التشريع بالإضافة إلى بعض الأحكام الواردة في القانون المدني ، إلا أنها تعتبر قليلة بالنسبة لمادة هامة يقوم عليها حق الملكية ، و هو حق معترف به دستوريا.
و إذا كان المشرع الجزائري أخذ ببعض الأحكام الأساسية للحجز العقاري من التشريع الفرنسي ، فإنه أهمل البعض منها ، على غرار المنازعات التي قد تعترض الحجز العقاري ، حيث أن المشرع الجزائري لم ينظمها على حدى و لم يبين كيفية الفصل فيها بدقة كما فعل المشرع الفرنسي الذي خصص لطوارئ الحجز العقاري قسما كاملا وحدد إجراءاتها و الفصل فيها و طرق الطعن و آجالها و لذا فإن النصوص الواردة في قانون الإجراءات المدنية جاءت أحيانا عفوية وأحيانا مبتورة و بدون تنسيق و بالتالي يصعب تفسيرها وتطبيقها، و أن الغموض الوارد فيها يؤدي إلى عرقلة عمل القاضي و كذا المحضر القضائي ، وتعطيل الدائن الحاجز من استيفاء حقه بسبب طول المواعيد و كثرة الإجراءات و تشعبها .
و لذلك نرجو من أن يكون المشرع في مشروعه لإعادة صياغة قانون الإجراءات المدنية الجزائري والذي تصل عدد مواده زهاء 1723 مادة حسب ما وصلنا من معلومات ، قد أولى اهتمامه بمادة الحجز العقاري ، و ذلك من خلال إعادة نظره في النصوص التي تحكمه و تبسيط إجراءاته و تقصير مواعيده ، خاصة و أن اللجوء إلى الحجوز سوف يتزايد بسبب التحولات التي تعيشها بلادنا ، و هذا حماية للإئتمان العقاري وضمانا لحقوق المدين و الدائن ، و حتى الغير من خلال تنظيمه لما قد يعترضه من منازعات، منعا لما قد يخلقه المدين من إشكالات يكون الهدف من ورائها تعطيل إجراءات الحجز العقاري و حرمان الدائن من استيفاء حقه لا غير .

قائمة المراجع :
أولا – المؤلفات :
1- الدكتور محمد حسنين ، طرق التنفيذ في قانون الإجراءات المدينة الجزائري ، ديوان المطبوعات الجامعية ، الطبعة الرابعة 2005 .
2- الدكتور محمد حسنين ، التنفيذ القضائي و توزيع حصيلته في قانون الإجراءات المدنية الجزائري . مكتبة الفلاح بيروت ، الطبعة 2 ، 1986 .
3- الدكتور أحمد أبو الوفاء ، إجراءات التنفيذ في المواد المدنية و التجارية ، الدار الجامعية ، طبعة 1984.
4- الدكتور عبد العزيز خليل إبراهيم ، قواعد و إجراءات التنفيذ الجبري و التحفظ ، دار الفكر العربي الطبعة 2 ، 1980 .
5- الأستاذ بربارة عبد الرحمان ، طرق التنفيذ في المسائل المدينة ، منشورات بغدادي ، 2002 .
6- الدكتور مروك نصر الدين ، طرق التنفيذ في المواد المدنية ، دار هومة ، 2005 .
7- الأستاذ محمد براهيمي ، القضاء المستعجل الجزء 2 ، ديوان المطبوعات الجامعية ، 05/2006 .
ثانيا : المحاضرات و الدروس :
1- الدكتور ملزي عبد الرحمان ، محاضرات في طرق التنفيذ ، كلية الحقوق ، جامعة الجزائر ، 2005/2006 .
2- الأستاذ بوشهدان عبد العالي ، إجراءات التنفيذ وفق قانون الإجراءات المدنية الجزائري ، ش.ك.م.م ، كلية الحقوق ، جامعة عنابة .
ثالثا : البحوث و الدراسات :
1- الأستاذة ليلى زروقي ، إجراءات الحجز العقاري ، المجلة القضائية لسنة 1997 العدد 02 .
2- الأستاذة ليلى زروقي ، محاضرة حول إجراءات الحجز العقاري ، الملتقي الجهري الأول للمحضرين القضائيين يومي 7و8 نوفمبر 2000 .
3- الأستاذ الغوثي بن ملحة ، الحجز العقاري ، الاجتهاد القضائي للغرفة العقارية، الجزء الأول سنة 2004 .
رابعا : القوانين و الأوامر و المراسيم :
1- الأمر رقم 66-154 مؤرخ في 08/06/1966 المضمن قانون الإجراءات المدنية المعدل و المتمم .
2- الأمر رقم 75-58 مؤرخ في 26/09/1975 المتضمن القانون المدني المعدل و المتمم .
3- الأمر رقم 75-74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري .
4- المرسوم التشريعي 93-03 المؤرخ في 01/03/1993 المتعلق بالنشاط العقاري .
5- المرسوم التنفيذي 76-63 المؤرخ في 25/03/1976 معدل و متمم المتضمن تأسيس السجل العقاري .


________________________________________
[1] - إن مدة ايداع قائمة شروط البيع تختلف حسب التشريعات ، ففي فرنسا تبلغ 40 يوما من تاريخ تسجيل محضر الحجز ، وفي لبنان يتم في خلال الأيام الثمانية التي تلي الحجز ، أما في مصر فقد حددت ب 90 يوما .
- و يرى الدكتور أحمد أبو الوفاء بأنه ميعاد تنظيمي يجب أن تودع القائمة خلاله و لا يضاف له ميعاد مسافة ، أحمد أبو الوفاء،اجراءات التنفيذ في المواد المدنية و التجارية ،ص 496 .
[2] - الأستاذة ليلى زروقي ، محاضرة حول الحجز العقاري ، الملتقى الجهوي الأول للمحضرين القضائيين يومي 7و8 نوفمبر 2000.
[3] - عبد العزيز خليل ابراهيم ، المرجع السابق ، ص 213 .
[4] - الأستاذة ليلى زروقي ، محاضرة حول الحجز العقاري ، الملتقى الجهوي الأول للمحضرين القضائيين ، 2000
[5] - الأستاذ الغوثي بن ملحة ، المرجع السابق ص 102
[6] - حاليا يتم الإعلان في الجرائد و ذلك لعدم وجود هذا النوع من الصحف .
[7] - الغوثي بن ملحة ، المرجع السابق ، ص 104
[8] - الأستاذ بوشهدان عبد العالي ، المرجع السابق ، ص 156
[9] - الفقرة الثالثة من المادة 387 ق ام تحيل فيها يتعلق بكيفية عرض الإشكال على المادة 120 من ق ام و هو نص ملغى .
[10] - يستدل على ذلك من شهادة القيد المسلمة للمحضر لأن الغرض أنهما من أصحاب القيود على العقار و يقصد بالبائع إلى المدين الذي لم يسوي الثمن ،أما المقايض هو ذلك الشخص الذي لم يستوف فرق القيمة من المدين .
[11] - د عبد العزيز خليل ابراهيم ، المرجع السابق ، ص 216.
[12] - د- ملزي عبد الرحمان ، المرجع السابق ، ص 69 .
[13] - لا يجوز أيضا طلب بطلان الإجراءات عن طريق دعوى الإستحقاق الفرعية استنادا إلى وجود حق انتفاع للمعترض أو حق الإرتفاق له و كذا بالنسبة للأشخاص الذين يعتبرون طرفا في التنفيذ بل يجب ان يثار عن طريق الإعتراض على قائمة شروط البيع .
[14] - د- عبد العزيز خليل ابراهيم ، المرجع السابق ، ص 290
[15] - د –محمد حسنين ، التنفيذ القضائي و توزيع حصيلته ، ص 199
[16] - الأستاذ الغوثي بن ملحة ، المرجع السابق ، ص 120 – 121
[17] - د - ملزي عبد الرحمان ، المرجع السابق ، ص 70
[18] - د - ملزي عبد الرحمان ، المرجع السابق ، ص 71
[19] - يكون إجراء البيع بالمزايدة بناء على طلب من الدائن المباشر للإجراءات أو أي دائن آخر أو بناء على طلب المدين أو الكفيل العيني أو الحائز ، و الحكمة من ذلك أن البيع لا يتم إلا لمصلحة هؤلاء لإحتمال وقوع الإتفاق فيما بينهم على طريقة معينة للتسوية أو بسبب عدم ملاءمة الوقت للبيع ، د – عبد العزيز خليل ابراهيم ، المرجع السابق ص 222 .
[20] - د - عبد العزيز خليل ابراهيم ، المرجع السابق ، ص 226 .
[21] - انظر المادة 926 من القانون المدني .
3 – عبد العزيز خليل ابراهيم ، المرجع السابق ص 226 .
4 - الأستاذ بربارة عبد الرحمان ، طرق التنفيذ في المسائل المدنية ، منشورات بغدادي 2002.
[24] - أ نظر المادة 395 من القانون المدني .
[25] - إن حكم رسو المزاد لا يختلف عن البيع الاختياري إلا في أنه لا يتم بإيجاب وقبول البائع و إنما ينطق به القاضي بإيقاع البيع جبرا عن المدين .
[26] د- عبد العزيز خليل ابراهيم ، المرجع السابق ص 233 .
[27] - تنص المادة 385 من القاون المدني على أنه : " لا ضمان للعيب في البيوع القضائية ، و لا في البيوع الإدارية إذا كانت بالمزاد .
[28] - الأستاذ محمد براهيمي ، القضاء المستعجل ، ص 220 .
[29] - أنظر المادة ، 397 من ق إم .
[30] - يرى البعض أن التزام المشتري المتخلف بفرق الثمن هو بمثابة تعويض جزاء الإخلال بالتزامه و هذا التعويض المقدر تتعلق به حقوق الدائنين كما هو الشأن بالنسبة لباقي الثمن على حد سواء و هناك من يفسر ذلك بأنه جزء من الثمن.
[31] - محكمة النقض الفرنسية في 15/01/1873 ( د الوز دوري 1873 - 1- 249 ( NS°1662 ، cuche : n° 285 – LABORD LACOSTE ، أشار إليهم الغوثي بن ملحة المرجع السابق ، ص 112
[32] - الأستاذ الغوثي بن ملحة ، المرجع السابق ، ص 112
[33] - إن مرحلة استيفاء الحق هي غاية كل تنفيذ فلا توجد حالة تنفيذ جبري بدونها ، ففيها وحدها يتم الاقتضاء الفعلي للحق – د- محمد حسين طرق التنفيذ ، ص 142 .
[34] - أنظر المادة 401 من ق إم .
[35] - دكتور محمد حسنين ، التنفيذ القضائي و توزيع حصيلة ، ص 203 .
[36] جان فانسان jean vincent ، طرق التنفيذ و إجراءات التوزيع ، 1981 ، ص 507 أورده محمد حسنين ، التنفيذ القضائي و توزيع حصيلته ، ص 205 .
[37] - محمد حسنين ، التنفيذ القضائي و توزيع حصيلته ، ص 208 .
[38] - د - العزيز خليل ابراهيم ، المرجع لسابق ، ص 305






بلغ الادارة عن محتوى مخالف من هنا ابلغون على الروابط التي لا تعمل من هنا



توقيع : محمود


التوقيع



الخميس 4 أكتوبر - 0:37
المشاركة رقم: #
المعلومات
الكاتب:
اللقب:
صاحب الموقع
الرتبه:
صاحب الموقع
الصورة الرمزية


البيانات
عدد المساهمات : 67722
تاريخ التسجيل : 11/06/2012
رابطة موقعك : http://www.ouargla30.com/
التوقيت

الإتصالات
الحالة:
وسائل الإتصال:
http://www.ouargla30.com


مُساهمةموضوع: رد: بيع العقار المحجوز بالمزاد العلني



بيع العقار المحجوز بالمزاد العلني

المبحث الثالث : الآثار المترتبة على وضع العقار تحت يد القضاء :
لقد سبق و أن أشرنا إلى أن قيد أمر الحجز في المحافظة العقارية هو البداية الفعلية للحجز على العقار ووضعه تحت يد القضاء ، و يترتب على هذا الإجراء عدة آثار قانونية ، القصد منها حماية الحاجز ، و هذه الآثار تقيد عناصر الملكية من استعمال و استغلال و تصرف حتى ولو كانت هذه التصرفات من أعمال الإدارة، أما أعمال الحفظ والصيانة فإنها لا تضر الحاجز بل تنفعه ، و من ثمة لا يرد عليها المنع [31] .
و قد نظم الشرع الجزائري هذه القيود في المادتين 384 و 385 من ق ام ، غير أن نصوصا أخرى أوردها القانون المدني بالنسبة للحجز على العقار المرهون أيضا تعرضت لآثار الحجز إلى جانب ما ورد في قوانين خاصة ، و على كل حال فإن هذه الآثار تتمثل في تقييد سلطة المدين في تأجير العقار المحجوز واستغلاله، و إلحاق الثمار بالعقار المحجوز ، و عدم سريان تصرفات المدين على الدائنين الذين تعلق حقهم بالتنفيذ و الراسي عليه المزاد من جهة أخرى .
المطلب الأول : قيد حق المدين في تأجير العقار المحجوز و استغلاله :
لقد نصت المادة 384 من ق ام على كيفية تقييد حق المدين في تأجير العقار واستغلاله و هي تميز بين ما إذا كان العقار في حيازة المدين أو كان مؤجرا .
أولا – حالة ما إذا كان العقار في حيازة المدين :
إذا لم يكن العقار المحجوز مؤجرا و كان بيد المدين المحجوز عليه ، استمر هذا الأخير بصفته حارسا قضائيا بحكم القانون حتى يتم البيع ما لم يصدر أمر قضائي بخلاف ذلك ، كأن يصدر أمر من قاضي الأمور المستعجلة بناء على طلب الدائن الحاجز بعزله من الحراسة ، أو بتحديد سلطته و أضافت المادة 384 من ق ام أنه يسأل عن الثمار والإيرادات لأنها توزع ضمن سعر البيع على الدائنين و عليه أن يقدم الحساب بها ، ودلك من يوم التسجيل حتى البيع ، غير أنه إذا كان العقار من المساكن و كان هو الذي يسكنه فله أن يبقى فيه بغير أجرة حتى يباع العقارو بهذا جرى العمل القضائي الفرنسي و لو أنه ليس ثمة نص بذلك ، بل وجرى العمل في فرنسا على أن للمدين أن يأخذ من ثمار الأرض الزراعية ما يلزم لمعيشته هو و من يعولهم قياسا على نص المادة 592 /07 من قانون الإجراءات المدنية الفرنسي التي تمنع الحجز على ما يلزم من الدقيق و الحبوب اللازمة للمدين وأسرته لمدة شهر و هي تقابل المادة 387 /07 من قانون الإجراءات المدنية الجزائري فيمكن الأخذ بهذا الحكم أيضا في القانون الجزائري و أساس ذلك الرأفة بالمدين [32] .
غير أن المادة 930 من القانون المدني الجزائري تنص على أنه ينبغي على حائز العقار المرهون أن يرد الثمار من وقت إنذاره بالدفع أو التخلي ، فهنا العبرة من تاريخ الإنذار و ليس بقيد الحجز ، فكيف يمكن السماح للمدين بالاستمرار في قبض الإيرادات و الثمار لغاية القيد و يمنع منها الحائز ابتدءا من تاريخ الإنذار ، علما أنه في فرنسا يرتب تبليغ الإنذار نفس الآثار بالنسبة للدائن و الحائز فالعبرة بتبليغ أمر الحجز لتقييد سلطة المدين و ليس بتاريخ القيد بالإضافة إلى الآثار التي ينتجها الإنذار بصفة عامة و المتمثلة في قطع التقادم ، وجعل المدين في حالة تأخر عن الدفع فتسري في حقه الفوائد [33] .
ثانيا – حالة ما إذا كان العقار المحجوز مؤجرا :
إذا كان العقار محل الحجز مؤجرا للغير قبل قيد أمر الحجز و كان تاريخه ثابتا وفقا لأحكام المادة 328 من القانون المدني ، فإنه يسري في حق الحاجز و يحتج به في مواجهته غير أن أجرته المستحقة من يوم قيد أمر الحجز تلحق بالعقار المحجوز ، و تعتبر كذلك بمجرد إعلان المستأجر عن الحجز ، فيصبح هذا الأخير محجوزا لديه بحجز ما للمدين لدى الغير و ذلك دون حاجة إلى أي إجراء آخر طبقا لنص المادة 384 من ق إم و نصت هذه الأخيرة أن الإيجارات اللاحقة للتسجيل تكون باطلة ما لم يأذن بها القضاء ، في حين نصت المادة 896 من القانون المدني بأن الإيجار المبرم بعد القيد إذا لم تعجل فيه الأجرة لا يكون نافذا في حق الحاجز إلا إذا أمكن اعتباره داخلا في أعمال الإدارة الحسنة ، أي لا يهدف للأضرار بالدائنين ، و الفرق بين النصين شاسع لأن الأول يقرر بطلان العقد و بالتالي لا يسري حتى بين أطرافه ، في حين الثاني يعتبر العقد صحيحا و لكن لا يسري في حق الحاجز [34] ، و نلاحظ أن المشرع الجزائري قد رتب جزاء ليس الحاجز بحاجة إليه و هو البطلان طبقا لنص المادة 384 من ق ام ، إذ أن التصرف في الشيء المحجوز من طرف المحجوز عليه عد تصرفه هذا غير نافذ بقوة القانون في حق الحاجز و يمكنه المضي في البيع دون حاجة إلى استصدار حكم بعدم نفاذ التصرف عن طريق الدعوى البوليصية طبقا للمادتين 191 – 192 من القانون المدني كما أن تقرير البطلان يهدر مبدأ استقرار المعاملات بين الناس ، و يصطدم في نفس الوقت مع القواعد العامة التي تقضي أن البطلان عدم لا تصححه الإجازة ولا أي تصرف آخر [35] ، و لذلك فنحن نؤيد ما ذهب إليه الشرع الجزائري ضمن نص المادة 826 من القانون المدني من اعتبار الإيجارات اللاحقة لقيد أمر الحجز غير نافذة في حق الحاجز ، ودليلنا في ذلك ما نصت عليه المادة 385 فقرة 02 من ق ام على أن هذه التصرفات تكون صحيحة إذا أودع من تلقى الحق أو المدين مبلغا يكفي للوفاء بأصل الدين قبل اليوم المحدد للمزايدة .
و يجوز كذلك الحكم بإبطال الإيجارات السابقة بناء على طلب الحاجزين أو الراسي عليه المزاد بناء على طلبهم إذا أثبتوا وقوع غش إضرارا بمصالحهم .
و نجد أن المشرع الجزائري لم يتطرق لمدة الإيجار في قانون الإجراءات المدنية كما فعل القانون المدني بالنسبة للعقار المثقل برهن ، حيث نصت المادة 896 منه على أن الإيجار السابق للقيد لمدة تزيد عن تسع سنوات لا ينفذ في حق الحاجز إلا لمدة 09 سنوات ما لم يتم إشهاره قبل القيد ، إذ أن الإيجار طويل المدة فيه مساس بأصل الملكية لذلك اشترط المشرع شهر الإيجار الذي تجاوزت مدته 09 سنوات حتى يسري في حق الحاجز كذلك نجد المادة 17 من الأمر 75/ 74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد المسح العام وتأسيس السجل العقاري لا ترتب أي أثر للإيجارات لمدة 12 سنة ما بين الأطراف ولا في مواجهة الغير في حالة عدم إشهارها ، فإنه يمكن للدائنين العاديين التمسك بهذه المادة لإبطال الإيجارات التي تصل إلى هذه المدة و لم يتم إشهارها ، بالإضافة إلى أنه منذ صدور المرسوم التشريعي 93 /03 المؤرخ في 01/ 03 /1993 المتعلق بالنشاط العقاري فإن المادة 21 منه تشترط الكتابة و التسجيل في الإيجارات طبقا للعقد النموذجي المنصوص عليه بالمرسوم التنفيذي رقم 94 / 69 المؤرخ في 19 /03 /1994 في حق الغير ، و يمكن إذا عملا بأحكام هذه المادة للدائنين الحاجزين و الراسي عليه المزاد التمسك بعدم سريان الإيجارات المبرمة قبل القيد في حقهم و التي لم تحترم الشروط الواردة في المادة المذكورة أعلاه ، علما أن المشرع الفرنسي يرتب الآثار المتعلقة بالإيجارات ابتدءا من تبليغ أمر الحجز للمدين و ليس من قيده في الشهر [36].

المطلب الثاني : إلحاق الثمار بالعقار لتوزع كما يوزع ثمن العقار :
إن كل الثمار التي ينتجها العقار سواء كانت طبيعية أو اصطناعية أو مدنية تدخل في وعاء الحجز ، وتعتبر ملحقة بأصلها و هو العقار المحجوز ، ليوزع ثمنها كما يوزع ثمنه و ذلك بإيداعها أو إيداع ثمنها في خزانة المحكمة ، عن فترة لاحقة على التسجيل ، على أن الثمار المستحقة للمحجوز عليه على الفترة السابقة لقيد أمر الحجز لا تلحق بالعقار حتى و لو لم يقبضها المحجوز عليه ممن تجب عليه .
أما إذا كانت ثمارا متصلة بالعقار أو مزروعات قائمة عليه ، فالعبرة بيوم فصلها عنه ، فاذا فصلت قبل قيد أمر ، الحجز فلا تحق في العقار لأنها فقدت صفة العقار و أصبحت منقولا مستقلا وجب إتباع بشأنها إجراءات الحجز على المنقول [37] .
فرغم أن الثمار تعتبر من المنقولات بحسب المال ، إلا أنها تعتبر من ملحقات العقار و تحجز بالحجز عليه ، و يتم توزيع ثمنها كما يوزع ثمن العقار، وتكون الأولوية في الحصول على ثمنها للدائنين الحاجزين أصحاب الإمتياز بحسب درجاتهم ، فإذا لم يكن بينهم دائن ممتاز فإن ثمار العقار تقسم هي و ثمنه بالمحاصة بين الدائنين العاديين ، ويعمل بهذه القاعدة سواء كانت الثمار طبيعية أو مدنية .
و قد نصت المادة 384 / 04 من ق ام على أنه "تلحق بالعقارات المحجوزة ثمراتها و إيراداتها من يوم تسجيل الحجز بمكتب الرهون ليوزع منها ما يخص الفترة التي تلي التسجيل كما يوزع ثمن العقارات " وهو نفس الحكم الوارد في المادة 888 من القانون المدني فيما يخص الحجز على العقار المرهون بقولها : "توقف وتوزع ثمار العقار المرهون و إيراده مثلما يوقف و يوزع ثمن العقار ابتداء من تسجيل نزع الملكية الذي هو بمثابة الحجز العقاري " ، و تبعا لذلك فإذا كانت الثمار طبيعية ، فإن كل تصرف صادر من المدين فيها قبل قيد أمر الحجز يكون صحيحا و نافذا في حق الدائن الحاجز ، ولا ينشأ لهذا الأخير حق على هذه الثمار إلا من تاريخ تسجيل التنبيه العقاري ، و عليه فبيع المحصول قبل جنيه يكون تصرفا صحيحا إذا كان ثابت التاريخ قبل قيد أمر الحجز ، حتى و لو تم الجني بعد القيد .
أما بالنسبة لأجرة العقار فلا تلحق به عن مدة سابقة على تسجيل أمر الحجز ، و لو استحق اداؤها بعد التسجيل ، أما إذا كانت الأجرة تدفع مؤخرا ، و استحق أداؤها بعد قيد أمر الحجز ، فإنها تلحق بالعقار بقدر المدة التالية للقيد ولا تلحق الأجرة السابقة على القيد و إنما تقسم بين جميع الدائنين العاديين بالمحاصة و لو كان الحاجز أحدهم [38] ، هذا إذا لم يكن للمدين المحجوز عليه قد قبض الأجرة مقدما ، أما إذا كان المدين المحجوز عليه قد قبض الأجرة مقدما فيجب التمييز ما إذا كان الدائن صاحب تأمين عيني تبعي على العقار أو كان دائنا عاديا ، فإذا كان الدائن صاحب تامين عيني تبعي على العقار المرهون فإن المادة 897 من القانون المدني تنص على أنه لا تكون المخالصة بالأجرة مقدما لمدة لا تزيد على 03 سنوات ولا الحوالة بها نافذة في حق الدائن المرتهن ، إلا إذا كانت هذه المخالصة ثابتة التاريخ قبل التنبيه بنزع الملكية ، وتكون الأجرة التي قبضت عن مدة 03 سنوات من حق المدين أو المحال إليه حتى ولو شملت المدة من تاريخ تسجيل التنبيه إلى يوم البيع كلها أو جزء منها ، أما إذا كانت المخالصة بالأجرة مقدما أو الحوالة بها لمدة تزيد عن 03 سنوات فإنها لا تكون نافذة في حق الدائن المرتهن إلا إذا سجلت بالبطاقة العقارية قبل قيد الرهن و إلا خفضت إلى 03 سنوات .
أما إذا كانت المخالصة بالأجرة مقدما أو الحوالة بها غير مسجلة ولا ثابتة التاريخ ، قبل تسجيل التنبيه بنزع الملكية فإنه لا يعتد بها و تكون محجوزة و تلحق بالعقار و يكون المدين مسؤولا عنها .
أما إذا كان الدائن عاديا ، فإن المخالصة بالأجرة مقدما أو الحوالة بها لا تكون نافذة في حق الدائن الحاجز إلا إذا كانت ثابتة التاريخ و مسجلة بالبطاقة العقارية قبل تسجيل أمر الحجز ، وفي الحالة التي لا تكون فيها مسجلة قبل قيد الأمر بالحجز فإنها لا تسري إلا في حدود 03 سنوات ، وإذا كانت هذه المخالصة أو الحوالة غير ثابتة التاريخ ولا مسجلة فإنه لا يعتد بها و تعتبر محجوزة و تلحق بالعقار [39] .
المطلب الثالث : عدم نفاذ التصرفات في العقار المحجوز في مواجهة الحاجز و الراسي عليه المزاد :
من أهم آثار وضع العقار تحت يد القضاء هو منع المدين المحجوز عليه أو الكفيل العيني أو حائز العقار بعد إنذاره من التصرف فيه بنقل ملكيته سواء بعوض أو بغير عوض أو إنشاء حقوق عينية عليه طبقا لنص المادة 385 من ق ام ، ويبدأ المنع من التصرف من تاريخ قيد الحجز بالمحافظة العقارية ، ويفهم من هذا النص أن المحجوز عليه يمنع من القيام بكل التصرفات الناقلة للملكية من بيع ، هبة ، وقف ، سواء كانت ناقلة لكل الملكية أو لأحد الحقوق العينية الأصلية كحق الإنتفاع و الإرتفاق و كذلك التصرفات التي ترتب حق عيني تبعي كالرهن مثلا .
لأنه من شان هذه التصرفات أن تنقص من قيمة العقار ، تبعد الراغبين في شرائه حيث لا يجوز الاحتجاج بهذه التصرفات اتجاه الدائن الحاجز متى ثبت شهرها بعد تسجيل أمر الحجز بمصلحة الشهر ، فتبطل بالنسبة للدائنين الحاجزين ، جميع تصرفات المدين في العقار المحجوز عليه اللاحقة للتسجيل ، و المقصود بالحماية هم الدائنون الحاجزون ، ولكن هذه الحماية لا تكون وافية بالغرض منها إلا إذا امتدت فشملت المشتري بالمزاد حتى لا بحجم الراغبون في الشراء عن المزايدة فيباع العقار بثمن بخس و يضار بذلك الدائنون والقاعدة أنه لا يسري على المشتري بالمزاد من تصرفات المدين إلا ما كان يسري منها على الحاجزين و أن الراسي عيه المزاد يعتبر خلفا لهم فيما لهم من حقوق و دفوع [40] .
و يرى الدكتور محمد حسنين أن المشرع الجزائري عبر عن أثر تصرف المدين في العقار المحجوز بكلمة البطلان غير أن الواقع أن التصرف صحيح في حد ذاته فيما بين العاقدين ولا يجوز لأيهما أن يبطله ، ولا يجوز الاحتجاج به على الدائنين الذين تعلق حقهم بالتنفيذ و لا على مشتري العقار بالمزاد ، و من ثم فإننا بصدد عدم نفاذ التصرف أو عدم سريان على الحاجز و هو ما أخذ به المشرع المصري بقوله " لا ينفذ " بدلا من عبارة أن التصرف باطلا و استند في رأيه إلى نص المادة 385 /02 من ق إم [41]، كما سبق و أشرنا إليه .
و هو نفس الرأي الذي ذهب إليه الدكتور عبد العزيز خليل إبراهيم من أن الأمر لا يعدو أن يكون سوى عدم نفاذ هذه التصرفات في حق الغير ، فلا يعد التصرف باطلا لأن المنفذ عليه مالك العقار يظل كذلك إلى أن تنزع ملكيته بحكم إيقاع البيع ، أما التصرفات التي تمت قبل تسجيل التنبيه ، فإنها تنفذ في حق الدائن وإن كان هذا لا يمنع من اللجوء للقواعد العامة في إبطال التصرفات إذا كان التصرف بقصد الإضرار بالدائن كالدعوى البولصية فمناط عدم النفاذ هو مجرد تأخر شهر التصرف و كونه مسبوقا بتسجيل أمر الحجز بصرف النظر عن أي اعتبار آخر ، حتى و لو كان التصرف ثابت التاريخ ثبوتا رسميا قبل تسجيل أمر الحجز لأن التسجيل هو الحد الفاصل بين التصرفات النافذة في حق الدائنين والتصرفات التي لا تنفد في حقهم أيا كان شخص المتصرف مدينا أو حائزا أو كفيلا و دون التفرقة بين الحاجزين سواء كانوا دائنين عاديين أو من أصحاب الحقوق المقيدة [42] .
كما جاءت المادة 385 / 01 من ق ام بأحكام أخرى تخص أصحاب حقوق الإمتياز الذين لم يسجلوا حقوقهم قبل القيد ، فهذه الحقوق لا تكون نافذة في حق الحاجز ، لكن هذه المادة استثنت بائع العقار المحجوز عليه ، و المقرض ثمنه والشريك المقاسم إذا سجلت في الآجال القانونية التي نصت عليها المادة 999 من القانون المدني حتى ولو تم إشهارها بعد القيد غير ، أن المادة 385 02 من ق ام أجازت نفاد التصرف بنقل الملكية أو ترتيب حق عيني على العقار المحجوز عليه إذا ما أودع من تلقى هذا الحق أو الدائن قبل اليوم المحدد للمزايد ة مبلغا يكفي للوفاء بأصل الدين و الفوائد والمصاريف المستحقة للدائنين المقيدين و الحاجزين ، فإن لم يحصل الإيداع حتى ذلك التاريخ فلا يجوز لأي سبب منح ميعاد للقيام به .
و تجدر الملاحظة أن المشرع الجزائري يأخذ بتسجيل أمر الحجز كإجراء لتقييد سلطة المدين في استغلال العقار و التصرف فيه ، عكس ماهو معمول به في فرنسا فالعبرة بتبليغ أمر الحجز للمدين وليس بتاريخ القيد ، فتبليغ أمر الحجز في القانون الجزائري ليس له أثر فيما عدا قطع التقادم إذا تضمن تكليف للمدين بدفع الدين ، مما يطرح التساؤل بالنسبة للتصرفات التي يوقعها المدين على عقاراته في الفترة الممتدة بين تبليغ أمر الحجز و قيده بالمحافظة العقارية و ذلك عند التأخر فيه ، فهذا التأخر قد يؤدي بالمدين إلى التصرف في العقار إضرارا بالدائن العادي ، ذلك أن الدائن صاحب التأمين العيني له الحق في الحجز على العقار تحت أي يد كانت حتى و لو تصرف الحائز بعد إنذاره بالدفع أو التخلية ، و لذلك حسب رأينا فانه يجب على الدائن العادي تفاديا لما قد يضره من تصرفات صادرة عن المدين ، أن يسجل أمر الحجز على وجه السرعة بعد تبليغه للمدين ، وإن كان هذا لا يمنع من اللجوء إلى القواعد العامة في عدم نفاذ التصرفات إذا كان التصرف بقصد الإضرار بالدائن طبقا للمادتين 191 و 192 من القانون المدني.
_____________________
[1] - الحجز التنفيذي يقصد به إعداد الشيء المحجوز للبيع بغية استفاء الدائن لحقه من ثمنه بعد بيعه بواسطة السلطة القائمة بالتنفيذ.
[2] - المادة 379 من قانون الإجراءات المدنية الجزائري.
[3] - فكرة السند التنفيذي غايتها الموازنة بين مصلحتين متعارضتين مصلحة الدائن في التنفيذ الفوري لإقتصاء حقه من المدين،و هذه المصلحة يقتضي تحقيقها ألا يراعي القائم بالتنفيذ الإعتراضات التي يقدمها المدين ،غير أنه من مقتضيات العدالة يجب ألا يسمح بإجراء التنفيذ إلا لصاحب الحق الموضوعي الذي يستلزم السماح للمدين دائما الإعتراض على التنفيذ،و فكرة السند التنفيذي جديثة في التشريع إذ لم تكن موجودة قديما ،فقد كانت التشريعات القديمة ترجح احدى المصلحتين على الأخرى.
[4] - فتحي والي ،التنفيذ الجبري،مطبعة جامعة القاهرة 1991ص 33 ، 34 ، أورده، بوشهدان عبد العالي ،اجراءات التنفيذ وفق قانون الإجراءات المدنية الجزائري ،ش ك.م.م جامعة عنابة ،ص14.
[5] - د-ملزي عبد الرحمان ، محاضرات في طرق التنفيذ ألقيت بكلية الحقوق ،جامعة الجزائر ،السنة الجامعية 2005/2006
[6] - المادة 320 تنص على أنه : "كل حكم أو سند لا يكون قابلا للتنفيذ إلا إذا كان ممهورا بالصيغة التالية ....."
[7] - ملزي عبد الرحمان ، المرجع السابق ص31
[8] - د.أحمد أبو الوفاء اجراءات التنفيذ في المواد المدنية والتجارية ،الدار الجامعية بيروت ،ط 4 ، 1984 ص223
[9] - المادة 22 من ق إم .
[10] - بوشهدان عبد العالي ، إجراءات التنفيذ وفق قانون الإجراءات المدنية الجزائري .ص85 .
[11] - المادة 188 / 01 من القانون المدني .
[12] - محمد حسنين ، طرق التنفيذ في ق إم .ج ، ص 128
[13] - المواد 901،902،911 من القانون المدني .
[14] - الأستاذ بوشهدان عبد العالي ، المرجع السابق ص61.
[15] - نص المادة 379 من ق ام باللغة العربية حرر بصيغة غير مركزة خلافا للنص باللغة الفرنسية الذي يوضح أن الحجز العقاري يجب أن يتم بموجب أمر صادر عن القاضي و بعدها يقوم القائم بالتنفيذ بإيقاع الحجز". L’agent d’exécution dument autorisé par ordonnance "
[16] - الأستاذة ليلى زروقي – قاضية و مستشارة بوزارة العدل – الحجز العقاري ، المجلة القضائية لسنة 1997 عدد2 .
[17] - يرى الأستاذ محمد براهيمي أن النص باللغة العربية اذا تضمن هو كذلك ضرورة استصدار ترخيص من القاضي فان العبارات المستعملة جاءت غامضة اذا كان من الأجدر الإشارة إلى "الترخيص بموجب أمر"كما ورد في النص باللغة الفرنسية عوضا من استعمال عبارة "المصرح له قانونا بإجراء الحجز "و إذا كان النص باللغة الفرنسية يشير إلى " عقد " acte يحرره القائم بالتنفيذ و يبلغه للمدين فإن النص العربي يشير الى "أمر الحجز"الذي يبلغ إلى المدين و هذا قد يوحي بان المقصود هو تبليغ امر الحجز الصادر من القاضي و هذا غير وارد بالنظر الى ما جاء في باقي المادة 379 ق ام أي العقد يجب أن يذكر فيه الى جانب اشارات اخرى تبليغ الحكم او السند التنفيذي و حضور أو غياب المدين في إجراءات الحجز و هذه البيانات لا يتصور أن يتضمنها أمر الحجز الذي يصدره القاضي بل هي بيانات تتضمنها عقود و أعمال المحضرين القضائيين –محمد براهيمي –القضاء المستعجل ، ديوان المطبوعات الجامعية ، الجزء الثاني 05/2006 .
[18] - الغوثى بن ملحة ، الحجز العقاري ، الإجتهاد القضائي للغرفة العقارية ، الجزء 01 لسنة 2004 ، ص95 .

[19] - قرار المحكمة العليا رقم 600 -149 الصادر في 10/12/1997 ، المجلة القضائية لسنة 1997 العدد2 ، ص 64
- محمد حسنين ، التنفيذ القضائي و توزيع حصيلته في قانون الإجراءات المدنية الجزائري ،مكتبة الفلاح ط2 ، 1984 ، ص 184.

[20] - د - محمد حسنين ، التنفيذ القضائي و توزيع حصيلته ، ص 187
[21] - د - محمد حسنين ، التنفيذ القضائي و توزيع حصيلته ص 186
[22] - د - أحمد أبو الوفاء ، إجراءات التنفيذ في المواد المدنية و التجارية
[23] - المادة 379 من ق إم
[24] - ليلى زروقي ، الحجز العقاري ، المجلة القضائية لسنة 1997 عدد 02 ص 30
[25] - يبدو أن المشرع الجزائري حذا حذو المشرع الفرنسي إذ نجد أن المرسوم المؤرخ في 17/06/1938 المنظم اجراءات الحجز في فرنسا لم يتطرق لهذه المسألة التي نظمتها المواد 2166 إلى 2180 من القانون المدني الفرنسي علما أن المشرع اللبناني نص على نشر الإنذار و أمر الحجز معا ، ليلى زروقي ، المرجع السابق ص 27 .
[26] - المادة 16 من الأمر 75/ 74 المؤرخ في 18/11 1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري .
[27] - ليلى زروقي ، المرجع السابق ، ص 30.
[28] - الأستاذ بوشهدان عبد العالي ، المرجع السابق ، ص 144
[29] - الأستاذ الغوثي بن ملحة ، المرجع السابق ، ص 98 .
3 - الغوثي بن ملحة ، المرجع السابق ، ص 118 .
[31] - د – ملزي عبد الرحمان ، المرجع السابق ، ص 64
[32] - د - محمد حسنين ، طرق التنفيذ في قانون الإجراءات المدنية الجزائري ص 131
2 – الأستاذة زروقي ، المرجع السابق ، ص 32 .
1 - الأستاذة ، ليلى زروقي ، المرجع السابق ، ص 32 .
[35] - د - ملزي عبد الرحمان ، المرجع السابق، ص 48 ، 49 .
[36] - الأستاذة ليلى زروقي ، المرجع السابق ، ص 33
[37] - د - ملزي عبد الرحمان ، المرجع السابق ، ص 66
[38] - د - محمد حسنين ، التنفيذ لبقضائي و توزيع حصيلته ، ص 191 .
[39] - الأستاذ :بوشهدان عبد العالي ، المرجع السابق ، ص 149 .
[40] - د - محمد حسنين ، طرق التنفيذ في قانون الإجراءات المدنية الجزائري ، ص 132 -133.
[41] - د - محمد حسنين ، المرجع السابق ، ص 132 .
[42] - عبد العزيز خليل ابراهيم ، قواعد و اجراءات التنفيذ الجبري و التحفظ ، دار الكتاب الحديث ، الطبعة الثانية 1980 ص 205 .






بلغ الادارة عن محتوى مخالف من هنا ابلغون على الروابط التي لا تعمل من هنا



توقيع : محمود


التوقيع



الكلمات الدليلية (Tags)
بيع العقار المحجوز بالمزاد العلني, بيع العقار المحجوز بالمزاد العلني, بيع العقار المحجوز بالمزاد العلني,

الإشارات المرجعية

التعليق على الموضوع بواسطة الفيس بوك

الــرد الســـريـع
..
آلردودآلسريعة :





تعليمات المشاركة
صلاحيات هذا المنتدى:
لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى

BB code is متاحة
كود [IMG] متاحة
كود HTML معطلة

اختر منتداك من هنا



المواضيع المتشابهه